Le 3ème trimestre 2021 permet de confirmer la reprise du marché des bureaux en Ile-de-France. La demande placée est en hausse de 79% par rapport au 3T 2020.
Cependant, on reste toujours en retrait par rapport aux moyennes décennales. La généralisation du télétravail pousse les entreprises à diminuer leurs surfaces locatives et les process de décision restent longs dans ce contexte post crise sanitaire.
La demande placée annuelle devrait se situer autour de 1,7 million de m² soit a minima +20% par rapport à 2020, mais bien en dessous des 2 400 000 m² constatés en moyenne entre 2015 et 2019.
Paris attire 42% de la demande placée et le segment inférieur à 5 000 m² affiche un très bon dynamisme avec une hausse de 57% à Paris (+89% dans Paris QCA).
On note le retour des grandes transactions, à l’exception de celles supérieures à 20 000 m². En effet, on compte 36 opérations supérieures à 5 000 m² signées depuis le début de l’année, contre 21 sur l’ensemble de l’année 2020.
Grâce à ce rebond de la demande et au ralentissement des livraisons, l’offre immédiate se réduit légèrement au T3 2021. Elle avait atteint un pic au T2 2021, avec plus de 4 millions de m².
Les taux de vacance sont en hausse annuelle dans tous les secteurs, mais on note une baisse trimestrielle dans Paris, où le taux atteint 4,5% contre 4,8% au 2ème trimestre.
Dans ce contexte, on note une bonne résistance des loyers moyens des immeubles neufs (et même une progression dans Paris QCA à 824 €/m²) sauf à La Défense où l’on observe des corrections de loyer. Les loyers des immeubles de seconde main sont quant à eux en baisse dans tous les secteurs en dehors du QCA.
Ce sont toujours les mesures d’accompagnement qui jouent les variables d‘ajustement. Elles demeurent à un niveau très élevé pour les transactions de grande taille avec 27,2% et ont même progressé pour le segment 1 000 – 5 000 m² à 24,4%.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
The view of Géraldine Latham

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le 3ème trimestre 2021 permet de confirmer la reprise du marché des bureaux en Ile-de-France. La demande placée est en hausse de 79% par rapport au 3T 2020.

Géraldine Latham

Chiffres clés Octobre 2021

Demande placée en Île-de-France par trimestre

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par trimestre

  • 438 700 m² ont été placés au 3ème trimestre 2021 soit +79% par rapport au T3 2020 ;

  • Cela traduit un certain dynamisme du marché même si la demande placée reste inférieure à la moyenne long terme pour un 3ème trimestre : 508 200 m² placés sur la période 2001 – 2021

     

     

Demande placée en Île-de-France par taille

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par taille

  • Seules les transactions supérieures à 20 000 m² sont en retrait par rapport à 2020 ;
     
  • 36 transactions supérieures à 5 000 m² ont été réalisées pour 368 000 m² (contre 15 sur les 9 premiers mois de 2020 et 21 transactions sur toute l’année 2020) soit un meilleur trend qu’en 2020 mais toujours en retrait de 35% par rapport à la moyenne décennale ;
     
  • On note une très nette amélioration (+31%) du volume des petites et moyennes surfaces placées, en moindre retrait (11%) par rapport à la moyenne décennale.

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

Source : MBE Conseil d’après Immostat

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

  • Seuls Paris Pôles tertiaires et La Défense affichent une demande placée en retrait. Cependant, si on retraite le volume de La Défense en 2020 en retirant la méga transaction réalisée sur l’immeuble THE LINK pris à bail par TOTAL, on noterait alors une hausse de 58% ;
     
  • Paris reste le secteur le plus dynamique et capte 42% des volumes placés depuis le début de l’année. Notamment sur le créneau des surfaces inférieures à 5 000 m² où l’on note une forte activité (+57%) ;
     
  • Le quartier des affaires de l’Ouest représente 22% de la demande avec 247 000 m² ;
     
  • Dans la Périphérie hors quartiers d’affaires, la demande placée est soutenue par les transactions de plus de 5 000 m².

Taux de vacance en Île-de-France

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Taux de vacance en Île-de-France

  • Les taux de vacance sont en hausse annuelle dans tous les secteurs, mais on note une baisse trimestrielle dans Paris, où le taux de vacance était monté à 4,8% au 2ème trimestre 2021 ;
     
  • On note une légère hausse de la vacance annuelle dans Paris QCA à 4,3%, le taux étant monté à 5% au T2 ;
     
  • A La Défense, la hausse du taux de vacance continue et atteint 14,2% avec notamment la livraison de LANDSCAPE ;
     
  • Très légère hausse dans le reste du Quartier d’Affaires de l’Ouest à 8,5% contre 8,1% au T2.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

  • La hausse des loyers du neuf dans Paris QCA se poursuit avec un loyer top à 930 €/m² et une transaction > 5 000 m² à 900 €/m² rue François 1er dans l’immeuble RENAISSANCE ;
     
  • Dans l’Ouest QCA, on assite à une hausse très modérée, avec d’une part des loyers en baisse à La Défense et d’autre part des loyers élevés atteints à Neuillysur-Seine (622 €/m² au 168 CHARLES DE GAULLE/AG2RLAMONDIALE) ou à Issy-les-Moulineaux (520 €/m² dans FRESK d’ICADE) ;
     
  • En banlieue, la hausse s’explique surtout par des signatures de grande taille sur des immeubles neufs de Péri Défense (Bois-Colombes) et du Pôle Emergent Nord (Clichy, Saint-Ouen).

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 3ème trimestre 2021 :

Transactions significatives 5000 LOC - Octobre 2021
PRENEURSURFACE (m²) ADRESSE COMMUNEETAT DU BIEN
NEWEN (GROUPE TF1)6 434123 Boulevard de GrenellePARIS 15NEUF
B2V GESTION ASSOCIATION5 582Tour Alto LA DEFENSENEUF
PARIS SANTE CAMPUS13 500Fresk ISSY LES MOULINEAUXNEUF
DOC CITY6 154 Le FranklinSURESNESSECONDE MAIN
SAGEMCOM19 533AlphabetBOIS COLOMBESNEUF
SAMSUNG9 080So PopSAINT OUENNEUF
AIR LIQUIDE INDUSTRIE6 031SymbioseBAGNEUXNEUF
CIC15 700Centre d'affaires Paris VictoirePARIS 09SECONDE MAIN
SANOFI9 207GreatPARIS 17NEUF
ALLEN & OVERY6 600Le RenaissancePARIS 08NEUF
FACEBOOK5 064#CloudPARIS 02SECONDE MAIN
SNCF32 500HAMØ - Tranche 1SAINT DENISNEUF
Source : MBE Conseil

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 3ème trimestre 2021 :