Le marché de l'investissement - Juillet 2021

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Un second trimestre en recul sur les volumes investis, une réalité qui ne doit pas masquer des éléments de satisfaction encourageants pour un rebond attendu.
Tout d’abord, le retour des investisseurs étrangers au premier rang desquels les fonds anglo-saxons et américains, mais également les Moyen-Orientaux et les Coréens, notamment sur le bureau et la logistique.
Sur le marché bureau qui représente toujours près de 2/3 des volumes investis totaux, la priorité des investisseurs porte sur les actifs Core, or il y a eu très peu d’actifs à céder sur ce segment.
La remise en mouvement du marché locatif, même au prix de certaines corrections fortes de valeurs en dehors de Paris, enclenche une nouvelle dynamique positive dans un contexte de baromètre du climat des affaires de retour à son plus haut niveau depuis 2007.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
The view of Delphine Mutterer

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Un second trimestre en recul sur les volumes investis, une réalité qui ne doit pas masquer des éléments de satisfaction encourageants pour un rebond attendu.

Delphine Mutterer

Chiffres clés Juillet 2021

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le marché de l’investissement est en retrait de 24% par rapport au T2 2020, avec à peine 3 milliards d’euros investis, un niveau bien en-deçà de la moyenne décennale des 2T avec 5,84 milliards d’€ ;
       
    • Sur la totalité du semestre, on note près de 39% de recul cumulé par rapport à l’année 2020, elle-même en retrait par rapport à la tendance des années précédentes ;
       
    • Sur ce dernier trimestre, le marché est clairement porté par d’importants portefeuilles de diversification en logistique, santé et hôtellerie de plein air. Le segment bureau peine à mobiliser sur les opérations de grande taille, on note seulement 2 opérations de plus de 100 M€, toutes deux cédées par Icade : le MILLENAIRE 1 dans le 19ème arrondissement de Paris et l’immeuble LOIRE à Villejuif.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Le premier semestre illustre le recentrage sur les opérations de taille petite et moyenne. On assiste à un net décrochage des opérations entre 100 et 300 millions au T2 2021 (14 opérations au T1 vs 6 au T2), soit une baisse de 18% des montants investis sur ce créneau par rapport au S1 2020 ;
       
    • Seule une opération de plus de 300 millions a été signée au T2, il s’agit de la part française d’un portefeuille paneuropéen en logistique.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Les actifs de bureaux pèsent toujours pour plus de 63% des montants investis avec près de 4,8 milliards €. Ils concentrent 14 des 22 opérations de plus de 100 millions du semestre, mais seules 2 d’entre elles ont été signées au T2 ;
       
    • Le segment logistique se redresse au T2, avec un montant total au S1 2021 qui dépasse 1,6 milliard soit 21% du total investi et 5 transactions > 100 millions, dont 3 au T2 ;
       
    • L’immobilier de diversification progresse en volume, même s’il est encore souvent tracté par une opération de grande taille qui masque un marché encore peu profond ;
       
    • En hôtellerie, le portefeuille de 9 campings acquis par plusieurs SCPI représente 67% du marché et le portefeuille ELSAN de cliniques acquis par PRIMONIAL pour le compte d’une clubdeal représente 78% du marché santé sur le semestre ;
       
    • Le marché du retail reste très en retrait et toujours très impacté par la crise sanitaire.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Le semestre est marqué par la présence toujours soutenue des fonds qui représentent 64% du total investi au S1 2021. Ils sont d’autant plus présents sur les actifs de grande taille, segment sur lequel ils ont réalisé 16 des 22 transactions de plus de 100 millions € ;
       
    • Notons qu’aucune opération Value Added de plus de 50 M€ n’a été signée au cours du semestre ;
       
    • Les SCPI marquent le pas, notamment sur les véhicules d’immobilier de bureau, les véhicules d’investissement de diversification étant quant à eux, plus fortement collecteurs ;
       
    • Les compagnies d’assurances actent une baisse notable de 78% sur les investissements directs du semestre. Pour autant, ces chiffres ne doivent pas masquer la poursuite de leurs investissements indirects sur des véhicules de diversification, ainsi qu’en résidentiel. Rappelons également qu’elles avaient largement augmenté leur investissement en 2020 par rapport à l’exercice 2019 (+37% yoy), fixant ainsi une année de référence 2020 élevée.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Le T2 2021 a été globalement peu actif quelle que soit la localisation francilienne ;
       
    • Sur le semestre, on note une baisse des montants investis dans Paris QCA (29%) ainsi que dans Autres Paris (-39%), les pôles tertiaires étant quant à eux toujours inactifs depuis 2020.
       
    • L’Ouest QCA résiste bien (+37%) notamment grâce à une opération de grande taille au premier trimestre (SHIFT à Issy-les-Moulineaux) ;
       
    • La baisse d’activité en deuxième périphérie déjà forte en 2020, s’étend peu à peu à la première périphérie, qui marque le pas sur les actifs bureau (42% sur le semestre) ;
       
    • Les régions réalisent une forte percée au cours du semestre (+41%), soutenue notamment par la signature de 4 grands portefeuilles de logistique, de santé et d’hôtellerie de plein air au T2.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Juillet 2021
    2014201520162017201820192020S1 2021
    Paris QCA4,00%3,50%3,10%3,10%3,10%3,00%2,80%2,75%
    Paris Pôles tertiaires4,80%4,25%3,50%3,40%3,40%3,40%3,40%-
    La Défense5,60%5,00%5,00%4,10%4,00%4,00%-4,35%
    Autres Ouest QCA5,50%3,65%3,65%3,25%3,50%3,60%3,25%3,50%
    Autres Banlieues5,25%4,50%4,25%4,00%3,80%3,90%3,67%4,00%
    Régions5,40%5,00%4,80%4,00%4,00%3,70%3,40%4,30%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    • Les rendements se sont globalement bien maintenus au cours du premier semestre ;
       
    • Les taux prime parisiens confirment leur niveau bas, la concurrence étant toujours intense sur les meilleurs actifs parisiens qui concentrent les convoitises des investisseurs en recherche de produits Core ;
       
    •  On voit néanmoins quelques inversions de courbes, voire des remontées de taux se profiler sur les marchés présentant des stocks importants de surfaces à louer comme les secteurs de La Défense ou Autres banlieues notamment sur la frange périphérique Nord et Est ;
       
    • Encore timide, le réétalonnage des primes de risque en fonction du secteur et de la qualité de l’actif est bien à l’œuvre …

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Le taux de rendement de l’OAT redevient légèrement positif (0,1%), mais compte tenu de la reprise de l’inflation, le rendement de l’OATI est en diminution ;
       
    • Par conséquent, malgré la légère compression du rendement prime des bureaux, la prime de risque s’accroît ce trimestre à 371 points de base, un niveau encore largement suffisant pour plébisciter l’immobilier ;
       
    • Pour autant, l’analyse pure et simple du marché immobilier en termes de prime de risque par rapport au marché obligataire doit être nuancée dans un contexte économique compliqué pour les entreprises. En effet, si la prime de risque existe à partir du moment où les loyers sont payés, alors la qualité de signature de la contrepartie (re)devient un sujet central. Par ailleurs, les nouvelles demandes des locataires plaident pour davantage de flexibilité, des baux plus courts, des surfaces mixtes, voire des loyers variables … autant de paramètres qui pourraient redistribuer les cartes des taux prime et des primes de risque dans les prochaines années.