Après une année 2020 marquée par une baisse de -41% de sa demande placée, et bien que peu élevée au premier trimestre 2021, on constate une amorce de reprise sur le marché des transactions supérieures à 5 000 m². En effet, 13 transactions supérieures à 5 000 m² ont été réalisées au cours du trimestre contre 10 l’an passé.

En revanche, la taille moyenne de celles-ci diminue fortement d’où un volume global en baisse de -42% pour les transactions de plus de 5 000 m².

Le marché des petites et moyennes surfaces se porte mieux, car la demande placée ne baisse que de -19% en Ile-de-France et seulement de -6 % dans Paris (uniquement de -3% dans le QCA).

Les taux de vacance ont fortement augmenté depuis un an mais Paris reste à l’équilibre. 

En revanche, les loyers ne sont pas ou peu d’ores et déjà impactés (en dehors de La Défense). Ils continuent même à augmenter dans le neuf dans Paris QCA.

Les mesures d’accompagnement sont actuellement la véritable variable d’ajustement avec un taux moyen en Ile-de-France de -23% pour les surfaces supérieures à 1 000 m².

Il est difficile à ce jour d’anticiper l’évolution de la demande placée au cours des prochains trimestres.

Les perspectives économiques de croissance restent positives pour 2021 (+5%). En revanche, on sait qu’une reprise pérenne de la demande ne sera possible que si le rythme des vaccinations s’accélère et que la situation sanitaire se stabilise enfin. Si tel est le cas, on peut espérer de nouveaux mouvements de la part des entreprises après l’attentisme qui a caractérisé 2020, cette crise n’étant pas immobilière.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
The view of Géraldine Latham

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Après une année 2020 marquée par une baisse de -41% de sa demande placée, et bien que peu élevée au premier trimestre 2021, on constate une amorce de reprise sur le marché des transactions supérieures à 5 000 m².

Géraldine Latham

Chiffres clés Avril 2021

Demande placée en Île-de-France par trimestre

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par trimestre

  • Au 1er trimestre 2021, la demande placée a baissé de -36% par rapport à sa moyenne décennale et de -30% par rapport au T1 2020 ; 
     
  • Cette baisse est toutefois à relativiser : le T1 2020 avait été marqué par la prise en compte du mega deal de 126 000 m² réalisé par TOTAL dans LINK à La Défense. Sans cette transaction la baisse serait limitée à -4%.

Demande placée en Île-de-France par taille

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par taille

  • Le marché des petites et moyennes surfaces affiche une baisse moins importante que celle des trimestres précédents avec -19%. Toutefois, la baisse concerne davantage le créneau 1 000 - 5 000 m² (-25%), que celui de surfaces inférieures à 1 000 m² (-15%) ;
     
  • Le nombre de transactions supérieures à 5 000 m² augmente par rapport au T1 2020 : 13 transactions ont été réalisées contre 10 l’an passé ;
     
  • En revanche, le volume diminue de -42% car elles sont majoritairement réalisées sur le créneau des 5 000 - 10 000 m² (11 transactions sur les 13). Il n’y a qu’une seule transaction réalisée au-delà de 20 000 m². 

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

Source : MBE Conseil d’après Immostat

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

  • La situation diffère selon les secteurs : Paris et l’Ouest QCA sont privilégiés par les utilisateurs avec une baisse limitée à -21% dans Paris, essentiellement liée à la rareté des transactions de grande taille (-64%) alors que la demande en petites et moyennes surfaces ne baisse que de -6% (et seulement -3% dans le QCA) ;
     
  • L’Ouest QCA représente 24% de la demande globale, malgré le faible dynamisme de La Défense avec une seule grande transaction enregistrée ;
     
  • En revanche, on note des baisses marquées dans les Pôles Nord, Est et Sud et en Péri Défense.

Taux de vacance en Île-de-France

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Taux de vacance en Île-de-France

  • Les taux de vacance progressent fortement sur un an : +2,1 points à Paris, +1,5 point en IDF et +1,2 point en banlieue, même si la hausse est plus modérée entre la fin 2020 et le 1er trimestre 2021 ;
     
  • Paris est encore à l’équilibre, avec seulement les arrondissements de Paris Nord Est et les 14 et 15èmes avec des taux supérieurs à 5% ;
     
  • Dans l’Ouest QCA, on constate une situation de suroffre globale avec notamment un taux de 11,3% à La Défense ;
     
  • Le marché francilien est quant à lui tout juste à l’équilibre.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

  • Au T1 2021, les loyers des immeubles neufs poursuivent leur hausse dans Paris QCA et dépassent la barre des 800 €/m², avec un loyer top à 930 €/m², valeur moyenne portant toutefois sur un nombre limité de transactions ;
     
  • Dans l’Ouest QCA, les loyers sont stables avec un écart de valeur très important entre le loyer top de Neuilly supérieur à 600 € et le début d’ajustement des loyers à La Défense ;
     
  • En banlieue, la hausse est essentiellement due au loyer d’EVIDENCE à Saint-Ouen.

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 1er trimestre 2021 :

Transactions significatives 5000 LOC - Avril 2021
PRENEURSURFACE (m²) ADRESSE COMMUNEETAT DU BIEN
DASSAULT SYSTEMS / DASSAULT DATA SERVICES28 000 Campus DassaultVELIZYNEUF
CGI France11 500Carré MicheletLA DEFENSENEUF
ALTRAN TECHNOLOGIES9 500M CampusMEUDONSECONDE MAIN
VALLOUREC5 140M CampusMEUDONSECONDE MAIN
CHANEL8 964185 avenue Charles de GaulleNEUILLY SUR SEINENEUF
MITSUBISHI ELECTRIC EUROPE BV8 150OnlineRUEIL MALMAISONNEUF
ORANO - CERE7 190Futura 2SAINT QUENTIN EN YVELINESSECONDE MAIN
BPE - BANQUE PRIVEE EUROPEENNE6 841La Poste du LouvrePARIS 01NEUF
VOODOO5 832La Poste du LouvrePARIS 01NEUF
SNCF FRET6 690Evidence 1SAINT OUENNEUF
SMILE5 645Key ViewASNIERESSECONDE MAIN
ENERGIES France5 465Le CleverGENNEVILLIERSSECONDE MAIN
BPI - BANQUE PUBLIQUE D'INVESTISSEMENT5 400MoveFONTENAY SOUS BOISNEUF
Source : MBE Conseil

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 1er trimestre 2021 :