Le marché locatif - Novembre 2020

  

L’activité du marché de bureaux en Ile-de-France reste très ralentie et le 3ème trimestre 2020 n’a montré aucun signe de reprise.

Le contexte de crise sanitaire, l’incertitude sur son évolution et les mesures en découlant conduisent les entreprises à une situation d’attentisme général. De plus, la généralisation du télétravail et les solutions alternatives de type co-working ou de sous-location incitent celles-ci à reporter les décisions immobilières les engageant sur du long terme.

Par conséquent, la demande placée au 3ème trimestre affiche un résultat en retrait de 58% par rapport au 3ème trimestre 2019 et le niveau de la demande à septembre 2020 atteint seulement 913 200 m² soit – 46% depuis le début de l’année.

C’est surtout le créneau des grandes surfaces supérieures à 5 000 m² qui est le plus affecté, car malgré une transaction de 126 000 m² de la société TOTAL dans l’immeuble LINK, la demande sur ce créneau de surface est en retrait de 54% par rapport à l’année précédente.

On enregistre seulement 16 transactions de ce gabarit depuis le début de l’année, dont seulement 3 au 3ème trimestre (contre 52 à la même époque l’année passée).

Les valeurs locatives n’ont pour le moment été que peu affectées, sauf à la Défense où des baisses de loyer sont déjà actées. En revanche, ce sont les mesures d’accompagnement qui progressent, notamment sur le créneau des 1 000 à 5 000 m² où elles atteignent 21,3% (et +3,5 points pour les plus de 5 000 m²). En revanche, celles-ci pourraient baisser dans les secteurs souffrant d’un risque de suroffre comme la Défense, la péri Défense et la première couronne Nord)

La deuxième vague de l’épidémie ne permet malheureusement pas aux entreprises de retrouver de la confiance dans l’avenir. Par conséquent, les délais des quelques négociations en cours de grandes surfaces se rallongent. Le niveau de la demande placée devrait donc se situer à un niveau encore inférieur à celui atteint à la suite de crise de 1990.

Il devrait se situer entre 1,2 et 1,4 million de m². 
 

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Géraldine Latham

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

L’activité du marché de bureaux en Ile-de-France reste très ralentie et le 3ème trimestre 2020 n’a montré aucun signe de reprise.

Géraldine Latham

Chiffres clés Novembre 2020

Demande placée en Île-de-France par trimestre

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par trimestre​

  • La baisse de la demande placée initiée depuis le début de l’année se poursuit ;
     
  • Seuls 246 000 m² ont été loués au 3ème trimestre (soit -58%/3T 2019) Ce qui porte le niveau de la demande à 913 200 m² soit – 46% depuis le début de l’année.

 

Demande placée en Île-de-France par taille

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par taille

  • Tous les créneaux de surfaces sont affectés par cette baisse ;
     
  • Cependant, on note que c’est le créneau des grandes surfaces supérieures à 5 000 m² qui est le plus touché avec uniquement 258 000 m² placés contre 570 000 m² l’année passée à la même période soit –54% ;
     
  • Seules 3 transactions de grande taille ont été finalisées au T3 portant à 16 le nombre de grandes transactions depuis le début de l’année, alors que 52 transactions avaient été finalisées à la même époque en 2019 ;
     
  • La transaction de TOTAL dans LINK permet toutefois au créneau des plus de 20 000 m² de limiter sa baisse à 18% ;
     

  • Concernant les surfaces inférieures à 5 000 m², la baisse se limite à 42% mais elle est plus importante sur le créneau des 1 000 à 5 000 m² qui baissent de 51%.

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

Source : MBE Conseil d’après Immostat

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques
 

  • Seul le marché de La Défense présente un résultat positif mais sans la transaction de TOTAL dans LINK la tendance serait à – 40% ;
     
  • Dans Paris, ce sont dans les Pôles tertiaires et le QCA où les baisses sont les plus importantes : secteur dans lequel les offres de coworking sont importantes et peuvent constituer une alternative pour des entreprises fragilisées préférant différer toute prise de décision les engageant à long terme.

 

Taux de vacance en Île-de-France

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Taux de vacance en Île-de-France

  • Depuis le début de l’année, la chute de la demande placée entraine une hausse des taux de vacance ;
     
  • En Ile-de-France, le taux atteint 5,7% alors qu’il était de 5% en début d’année ;
     
  • Des risques de suroffre sont à attendre notamment à La Défense, où on atteint déjà un taux de 7,8%, et dans la Péri Défense (13,3%) et les 1ères couronnes Nord et Sud ;
     
  • Dans Paris, même si le taux de vacance augmente sensiblement passant de 2,1 à 3,5%, on reste toutefois dans des niveaux inférieurs au seuil d’équilibre.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

  • L’impact de la baisse de la demande placée ne se fait pas encore sentir sur les loyers des immeubles neufs/restructurés dans le QCA ;
     
  • En effet, le nombre de transactions sur ce type d’immeubles est très limité et celles qui ont été réalisées l’ont été au début de l’année avant le confinement ;
     
  • On constate une légère baisse dans les Pôles tertiaires et une stabilisation en banlieue.

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 3ème trimestre :

Transactions significatives 5000 LOC - Novembre 2020
PRENEUROPSURFACE (m²) ADRESSE COMMUNEETAT DU BIEN
WEBHELPL7 392Toko - 1-5 rue d'HeliopolisPARIS 17NEUF
VERSPIERENL6 018Curve - 15 rue du LandySAINT DENISNEUF
SOPRA STERIAL21 613Latitude - 19/29 rue du Capitaine GuynemerLA DEFENSENEUF
Source : MBE Conseil

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 3ème trimestre :