L’année 2020 a été marquée par un repli historique de la demande placée. Avec seulement 1,3 million de m² placés en Ile-de-France, le marché est en retrait de -45% par rapport à 2019 malgré deux opérations uniques de 126 000 m² et 83 000 m² respectivement réalisées par TOTAL à La Défense et ENGIE à la Garenne Colombes.

Ce sont les transactions de grandes surfaces qui ont été les plus impactées par la baisse. Seules 21 transactions ont été signées en Ile-de-France en 2020 contre 72 transactions l’année précédente et en moyenne 65 par an, soit -55% alors que les transactions de 0 à 5 000 m² se limitent à une baisse de -39%.

Dans Paris, la baisse est globalement de -48% par rapport à 2019. Les Pôles tertiaires étant les plus affectés avec -49% et aucune transaction de plus de 5 000 m² dans ce secteur. Dans le QCA, seulement 5 transactions de plus de 5 000 m² contre 12 l’an passé. En revanche, quelques transactions de petites et moyennes surfaces ont été réalisées à des valeurs prime, atteignant même 930 €/m²/an dans des immeubles restructurés.

Les taux de vacance ont fortement augmenté et même si le marché de l’Ile-de-France est tout juste à l’équilibre avec 6,3%, il pourrait basculer vers une suroffre globale. 

Les mesures d’accompagnement ont augmenté globalement sur tous les seuils de surfaces et surtout sur les secteurs où l’offre commence à être abondante. Les loyers ont même commencé à être corrigés à La Défense.

Globalement, les loyers moyens dans le neuf ont commencé à baisser légèrement dans les Pôles tertiaires et le quartier des affaires de l’Ouest mais ont continué à monter dans Paris QCA grâce aux signatures à des loyers top et aux moyennes basées sur un faible nombre de transactions.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Géraldine Latham

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

L’année 2020 a été marquée par un repli historique de la demande placée.

Géraldine Latham

Chiffres clés Janvier 2021

Demande placée en Île-de-France par trimestre

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par trimestre

  • La demande placée atteint 1 321 000 m², soit une baisse de -45% par rapport à 2019 et à la moyenne décennale qui est de 2 299 000 m²/an. Le 4ème trimestre a toutefois été moins impacté par la baisse (-40 %) que les 2 trimestres précédents qui avaient été très atteints par les effets du premier confinement.

Demande placée en Île-de-France par taille

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par taille
 

  • Effondrement de la demande placée supérieure à 5 000 m² : -55% par rapport à 2019, malgré la signature de 2 transactions exceptionnelles de 126 000 m² (TOTAL à La Défense) et 83 000 m² (ENGIE à La Garenne Colombes). On enregistre 21 transactions de plus de 5 000 m² contre 72 l’année précédente ;
     
  • Le segment des surfaces inférieures à 5 000 m² résiste mieux  avec une baisse limitée à 36% et un léger rattrapage au T4 2020.

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

Source : MBE Conseil d’après Immostat

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques
 

  • Paris affiche un retrait de 48% par rapport à 2019. 
    C’est le secteur des Pôles tertiaires qui a été le plus affecté dans Paris, avec aucune transaction de plus de 5 000 m² réalisée. Dans le QCA, il y a eu 5 transactions supérieures à 5 000 m² (versus 12 en 2019) ;
     
  • Les 126 000 m² de la transaction TOTAL permettent à La Défense d’enregistrer une hausse de 32% qui se réduirait à -53% sans celle-ci, avec seulement 3 transactions > 5 000 m² en 2020 ;
     
  • Aucune transaction > 5 000 m² n’a été recensée dans le quartier des affaires de l’Ouest et le Pôle Est qui enregistrent des baisses considérables, respectivement de 73% et 72%.

Taux de vacance en Île-de-France

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Taux de vacance en Île-de-France

  • En Ile-de-France, l’offre immédiate poursuit sa hausse avec +36% par rapport à la fin de 2019. Le marché est tout juste à l’équilibre avec un taux de 6,4% mais pourrait rapidement basculer vers une suroffre comme c’est déjà le cas à La Défense (11,2%) et dans le quartier des affaires de l’Ouest (7,9%) ;
     
  • Les taux de vacance remontent sur l’ensemble des secteurs, avec une hausse très marquée pour Paris QCA qui passe de 1,6 à 4%, restant toutefois en situation de pénurie.
     
  • En périphérie hors quartier d’affaires, l’ensemble des secteurs affiche une remontée des taux de vacance.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

  • La hausse des loyers moyens des immeubles neufs se poursuit dans Paris QCA grâce à la signature de transactions à des loyers top de 930 €/m² qui ont eu un impact fort compte tenu du nombre réduit de transactions ;
     
  • Dans le quartier des affaires de l’Ouest et les Pôles tertiaires parisiens, les loyers baissent légèrement ;
     
  • En revanche, les mesures d’accompagnement sont en hausse, globalement de 20,9% en Ile-de-France (toutes surfaces confondues).

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 4ème trimestre :

Transactions significatives 5000 LOC - Janvier 2021
PRENEUROPSURFACE (m²) ADRESSE COMMUNEETAT DU BIEN
NEUFLIZE OBC (ABN Amro)L8 900121 Boulevard HaussmannPARIS 08SECONDE MAIN
ENGIEL83 138Campus Harmony - 18 rue des FauvellesLA GARENNES COLOMBESNEUF
NEXITYL25 000Reiwa (ex-Colisée 1) - 67 rue AragoSAINT OUENNEUF
EUROPE ASSISTANCEL13 000Le WilloSAINT DENISSECONDE MAIN
AIR LIQUIDEL6 260Symbiose - 46-48 avenue Victor HugoBAGNEUXNEUF
ADPL11 144Belaïa - Coeur d'Orly 1ère tranche - Av de l'EuropeORLYNEUF
Source : MBE Conseil

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 4ème trimestre :