Malgré le contexte de reprise économie encouragée par une situation sanitaire plus maitrisée, le marché de l’investissement est en recul de 19% sur les 3 premiers trimestres de l’année. Il reste consistant, voire en progrès, sur les volumes inférieurs à 100 M€. Le recul des volumes investis en bureaux se poursuit en proportion de l’investissement total et s’oppose à la progression graduelle mais néanmoins solide de la logistique.
L’afflux toujours important de capitaux soutient les valeurs dans toutes les classes d’actifs.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Delphine Mutterer

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Malgré le contexte de reprise économie encouragée par une situation sanitaire plus maitrisée, le marché de l’investissement est en recul de 19% sur les 3 premiers trimestres de l’année. Il reste consistant, voire en progrès, sur les volumes inférieurs à 100 M€.

Delphine Mutterer

Chiffres clés Octobre 2021

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le marché de l’investissement est en retrait de 19% sur les 3 premiers trimestres par rapport à 2020 ;
       
    • Ces chiffres masquent néanmoins des signes encourageants de reprise économique sur fond de crise sanitaire qui s’améliore.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Les investisseurs se sont massivement repositionnés sur des actifs de moins grande taille jugés plus liquides et finançables dans de meilleures conditions ;
       
    • L’effondrement des opérations de plus de 300 M€ se confirme, notamment en bureau ;
       
    • Le cœur du marché se réétalonne dans la fourchette 50150 M€.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Le bureau poursuit sa lente érosion dans l’investissement total pour représenter 61% sur les 3 premiers trimestres 2021 contre 65% sur la même période en 2020. 
       
    • Paradoxalement, la logistique se renforce trimestre après trimestre. Elle ne représente encore qu’un tiers des volumes bureaux mais bâtit sa croissance sur des fondamentaux solides et pérennes.
       

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les 3 premiers mois de l’année sont marqués par l’engagement des fonds nordaméricains et allemands, présents tant en logistique qu’en bureau. On pourra notamment citer l’acquisition de 11 plateformes logistiques par HINES auprès de AUCHAN RETAIL LOGISTIQUE (286 M€) et la signature du 59 HAUSSMANN, siège historique du CREDIT DU NORD, par UNION INVESTMENT (237 M€) ;
       
    • Le retrait des investisseurs français s’explique notamment par la baisse substantielle à date des investissements effectués par les compagnies d’assurance et les SCPI. Les collectes sont cependant toujours bonnes. Plusieurs opérations de grande taille déjà signées au 4T, annoncent néanmoins un rattrapage pour la fin d’année.
       
    • Les SCPI représentent 19% de l’investissement total sur les 3 premiers trimestres 2021, contre 15% en moyenne sur 10 ans.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • L’investissement en région explose sous le poids des portefeuilles de centres commerciaux et de logistique ;
       
    • En IDF, le trimestre est marqué par quelques grandes transactions en deuxième périphérie notamment LES PORTES D’ARCUEIL (297 M€) acquis par PERIAL, SENSE à Puteaux (190 M€) acquis par AGC et UP GARDENS (83,5 M€) à Gennevilliers récemment signé par PRIMONIAL ;
       
    • L’investissement se maintient dans Paris intramuros sur les 9 premiers mois, sans pour autant progresser selon les chiffres ;
       
    • Il est néanmoins intéressant de noter que les consultations parisiennes sont très concurrentielles sous l’afflux massif de capitaux. Le marché est actuellement très peu offreur de produits à la vente, il aurait pu performer bien davantage si des actifs avaient été proposés à l’arbitrage.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Octobre 2021
    2014201520162017201820192020À fin T3 2021
    Paris QCA4,00%3,50%3,10%3,10%3,10%3,00%2,80%2,75%
    Paris Pôles tertiaires4,80%4,25%3,50%3,40%3,40%3,40%3,40%-
    La Défense5,60%5,00%5,00%4,10%4,00%4,00%-4,30%
    Autres Ouest QCA5,50%3,65%3,65%3,25%3,50%3,60%3,25%3,50%
    Autres Banlieues5,25%4,50%4,25%4,00%3,80%3,90%3,67%4,00%
    Régions5,40%5,00%4,80%4,00%4,00%3,70%3,40%4,36%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    • Les rendements restent stables à leurs niveaux bas dans Paris et poursuivent leur compression en province grâce aux dernières transactions lyonnaises ;
       
    • La remontée des taux en banlieue s’explique davantage par la qualité des actifs et des emplacements cédés que par une tendance structurelle. On devrait d’ailleurs inverser cette tendance dès le 4T sur certains secteurs tels que La Défense.