Le marché de l'investissement - Janvier 2022

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Après un premier semestre encore très attentiste, le marché s’est ravivé à la rentrée de septembre au profit de décisions d’investir actées chez certains investisseurs et de repositionnement de stratégie d’investissement chez d’autres.
Le bureau est dorénavant choisi parcimonieusement selon les localisations et les vannes sont ouvertes sur la logistique, la santé et le résidentiel.
Un nouvel équilibre est en cours de constitution, davantage pluridisciplinaire et tourné vers les régions.  

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Delphine Mutterer

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Après un premier semestre encore très attentiste, le marché s’est ravivé à la rentrée de septembre au profit de décisions d’investir actées chez certains investisseurs et de repositionnement de stratégie d’investissement chez d’autres.

Delphine Mutterer

Chiffres clés Janvier 2022

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • La clôture de plusieurs opérations de plus de 300 M€ en fin d’année ont permis une forte reprise au quatrième trimestre ;
       
    • Ce rattrapage atténue la baisse annoncée des volumes placés à 22,24 milliards €, soit un recul annuel de 7% par rapport à 2020 ;
       
    • Ce chiffre est la conséquence directe d’un attentisme encore très fort chez les investisseurs pendant tout le premier semestre.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • La contraction des mega deals > 500 M€ se confirme et de nombreuses opérations audelà de 300 M€ ont fait l’objet de club deals entre investisseurs, à 2 et parfois à 3, ce qui témoigne de la volonté de ces derniers de partager le risque sur les investissements de grande taille ;
       
    • Le marché est toujours très liquide et très actif entre 50 et 200 M€, sweet spot de la plupart des investisseurs.  

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • La percée de l’investissement logistique et de santé est dorénavant clairement visible dans les chiffres avec des progressions respectives de de +43% et +356% par rapport à 2020 ;
       
    • Le commerce et le bureau poursuivent leur retrait progressif. Les volumes investis dans ces classes d’actifs ont contracté de près de 50% depuis 2019 au global, mais le marché cache néanmoins de très fortes disparités selon les secteurs ;
       
    • En 2021, le bureau représente 59% des volumes investis quand le second secteur, la logistique, en représente 20%.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les fonds sont toujours les principaux investisseurs du marché en 2021 avec 55% des volumes investis ; 
       
    • Malgré quelques belles opérations de grande taille, le volume investi par les compagnies d’assurance est en net retrait en 2021, alors que les SCPI stabilisent quasiment leur investissement par rapport à 2020.
       

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Tous les secteurs géographiques sont globalement en retrait par rapport à 2020 sauf les régions qui ont montrées une résilience forte et immédiate ;
       
    • Cette percée est notamment dûe à la forte performance de la logistique, majoritairement localisée sur ce territoire.
       

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Janvier 2022
    2014201520162017201820192020À fin T4 2021
    Paris QCA4,00%3,50%3,10%3,10%3,10%3,00%2,80%2,75%
    Paris Pôles tertiaires4,80%4,25%3,50%3,40%3,40%3,40%3,40%3,30%
    La Défense5,60%5,00%5,00%4,10%4,00%4,00%-4,00%
    Autres Ouest QCA5,50%3,65%3,65%3,25%3,50%3,60%3,25%3,50%
    Autres Banlieues5,25%4,50%4,25%4,00%3,80%3,90%3,67%3,68%
    Régions5,40%5,00%4,80%4,00%4,00%3,70%3,40%3,36%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    • L’année 2021 a enregistré peu de mouvement sur les taux prime qui sont restés assez stables en bureau, hormis pour Paris et Lyon où ils ont très légèrement baissé.

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

      Source : MBE Conseil

      ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

      • La prime de risque de l’immobilier s’est accrue en 2021. Le spread de 429 bts reflète un niveau encore très élevé dans la courbe historique comparative.