L’année 2020, fragilisée par une crise sanitaire inattendue, aura été finalement “honorable” avec des montants investis en immobilier non résidentiel  atteignant les 23 Mds d’€ HD actant une baisse de 39%. 
Les faits marquants de cette année passée auront été les suivants : des montants investis aussi importants dans Paris QCA que dans les autres secteurs de Paris, un net recul du secteur Ouest QCA largement impacté par l’absence totale de transactions à La Défense, une forte résistance des investissements entre 100 et 300 M d’€, un marché recentré sur les investisseurs français et les pays frontaliers et enfin une nouvelle contraction des rendements prime dans les secteurs les plus recherchés comme Paris QCA, Ouest QCA (hors Défense) et Lyon.
Que pouvons-nous espérer de cette année 2021 ?
Une reprise progressive après un premier trimestre qui s’annonce en recul par rapport à celui de 2020. Certains paramètres seront à observer avec une attention particulière : l’évolution du marché locatif qui risque d’être durablement impacté par la crise sanitaire, la collecte des SCPI et des unités de compte des Compagnies d’Assurance Vie, la présence des investisseurs étrangers sur le marché français face aux divers défis (Brexit, fermeture des frontières…..) et les taux de rendement dont les évolutions pourraient être inversées avec un maintien des taux bas pour les actifs parisiens et une hausse sur certains secteurs de première et deuxième couronne.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Vanesssa Guyot-Sionnest et Teddy Vermeulin

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

L’année 2020, fragilisée par une crise sanitaire inattendue, aura été finalement “honorable” avec des montants investis en immobilier non résidentiel  atteignant les 23 Mds d’€ HD actant une baisse de 39%. 

Vanesssa Guyot-Sionnest et Teddy Vermeulin

Chiffres clés Janvier 2021

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Une année 2020 fortement impactée par la crise sanitaire malgré un bon démarrage au premier trimestre avec une hause de 48% par rapport au T1 2019 ;
       
    • Un volume de placement d’environ 23 Mds d’€ en chute de -39% par rapport à l’année précédente en raison notamment de la contraction des financements et de l’attentisme des grands acteurs face aux incertitudes.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Près de 66% des volumes sont investis sur des opérations supérieures à 100 M d’€ et représentent 69 opérations ;
       
    • Les plus de 500 M d’€ baissent de 44% avec 5 transactions (dont celle du CAMPUS ENGIE au T4) ;
       
    • Le segment 300-500 M d’€ connait la plus forte baisse des montants investis avec une chute de 75% ;
       
    • La tranche des 100-300 M d’€ attire 43% des montants investis et affiche la contraction des volumes la moins importante avec une baisse de 10% ;
       
    • Les montants investis dans les opérations inférieures à 100 M d’€ connaissent également une baisse importante. 

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • L’ensemble des typologies d’actifs connait une baisse des investissements plus ou moins brutale ;
       
    • Les bureaux diminuent de 36% tout en demeurant majoritaires en représentant près de 68% des montants investis ;
       
    • La logistique, malgré un premier trimestre dynamique et un dernier trimestre actif, affiche un recul de 32% ;
       
    • Le commerce affiche également une baisse de 32% qui aurait pu être plus importante sans la vente par URW de parts dans un portefeuille de 5 centres commerciaux ;
       
    • L’hôtellerie, secteur directement impacté par la crise, s’effondre avec une diminution de 84%.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les Compagnies d’assurance sont les seules à avoir accru leurs investissements en raison notamment des acquisitions du portefeuille URW et de CITYLIGHTS 1 et 3 ;
       
    • Les fonds Core et Core+ sont en net recul avec une baisse de 47% des montants investis. Ce recul est notamment dû à l’absence des fonds asiatiques ;
       
    • Les SCPI résistent mieux que les fonds avec un recul de seulement 23%.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Tous les secteurs géographiques ont connu un recul des montants investis ;
       
    • L’Ouest QCA est le plus impacté avec une baisse de 66% due notamment à l’absence de transaction à La Défense ;
       
    • La 2ème périphérie ainsi que les régions baissent également sensiblement, à hauteur d’environ -55% ;
       
    • Le QCA résiste un peu mieux avec une baisse de 27% ;
       
    • Seuls les portefeuilles connaissent une forte progression en raison notamment du portefeuille URW et de deux transactions en logistique supérieures à 300 M d’€.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Janvier 2021
    2014201520162017201820192020
    Paris QCA4,00%3,50%3,10%3,10%3,10%3,00%2,80%
    Paris Pôles tertiaires4,80%4,25%3,50%3,40%3,40%3,40%3,40%
    La Défense5,60%5,00%5,00%4,10%4,00%4,00%4,00%
    Autres Ouest QCA5,50%3,65%3,65%3,25%3,50%3,60%3,25%
    Autres Banlieues5,25%4,50%4,25%4,00%3,80%3,90%3,67%
    Régions5,40%5,00%4,80%4,00%4,00%3,70%3,40%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Les taux se stabilisent à un niveau bas de rendement dans Paris QCA, Ouest QCA (hors La Défense) et dans les autres banlieues ;
       
    • Dans le QCA, la barre symbolique des 3% a été cassée sur des valeurs locatives de marché ;
       
    • Dans l’Ouest QCA, des communes comme Boulogne-Billancourt et Malakoff ont connu une contraction des taux de rendement ;
       
    • En région, Lyon a connu également une nouvelle  baisse du taux de rendement bureaux. 

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • La prime de risque s’accroit et reste élevée en raison notamment de l’inflation et du taux de rendement de l’OAT resté négatif pendant la quasi-totalité de l’année. ;
       
    • Elle s’établit à 363 points de base permettant le maintien à un niveau bas des rendements prime dans Paris QCA.