Le premier trimestre 2021 confirme indéniablement le retour positif de certains éléments sur le marché de l’investissement français : les volumes investis sont solides, notamment en bureau, les investisseurs étrangers sont de retour, l’appétit est intact sur les actifs Core et de nouveaux records de taux et de valeurs vénales sont enregistrés.

Certes la prudence reste de mise sur le financement, ce qui limite les investissements de grande taille et bride encore les projets spéculatifs. L’immobilier reste néanmoins toujours une valeur refuge soutenue par une prime de risque confortable par rapport à l’OAT.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Delphine Mutterer

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le premier trimestre 2021 confirme indéniablement le retour positif de certains éléments sur le marché de l’investissement français.

Delphine Mutterer

Chiffres clés Avril 2021

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Bien qu’en baisse par rapport à l’exceptionnel 1er trimestre 2020 juste avant le premier confinement, le marché de l’investissement réalise un bon premier trimestre 2021 enregistrant 4,4 Milliards € de transactions ;
       
    • Il s’établit à un niveau supérieur à la moyenne décennale des T1 enregistrée à 3,8 milliards €.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Dans la lignée de l’exercice 2020, le marché résiste très bien sur le créneau 100 – 300 M€ au 1T, qui reste plus que jamais le cœur du marché français ;
       
    • Conjoncturellement le T1 acte cependant une très nette baisse de l’investissement sur les mega deals : on ne recense qu’une seule opération au-delà de 300 M€ - l’acquisition de SHIFT à Issy-les-Moulineaux par un club-deal d’investisseurs Core emmené par PRIMONIAL REIM.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Le bureau accroit sa part de marché à 76% de l’investissement total ;
       
    • La demande en logistique reste solide, même si le marché acte une baisse conjoncturelle au 1T 2021, probablement davantage par manque de produits ;
       
    • Ce recul est partiellement compensé par le retour significatif des investissements en activité (+48% par rapport au T1 2020), notamment sur des produits de logistique urbaine du dernier km.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les fonds restent les investisseurs principaux du 1T 2021, avec notamment quelques opérations significatives signées par les fonds allemands en logistique (DWS pour le portefeuille GOODMAN à 235 M€ / DEKA pour le portefeuille NORTH à 120 M€) et en bureau (DEKA pour le 9 avenue Percier à Paris à 143,5 M€ / RVK pour le 9 rue d’Argenson à Paris à 52 M€ / REAL IS pour Le Grand Large à Marseille à 65,5 M€) ;
       
    • Les foncières ont très largement contribué à animer le trimestre côté vendeur : UNIBAIL a cédé SHIFT à Issy-les-Moulineaux et plusieurs immeubles de l’ensemble LES VILLAGES à La Défense, SFL a cédé le 9 Percier et le 112 Wagram dans Paris, COVIVIO a cédé EDO à Issy-les-Moulineaux et plusieurs immeubles en régions. Enfin HAMMERSON a arbitré une partie de ses centres commerciaux ESPACE SAINT QUENTIN et NICE ETOILE ;
       
    • Au total, les foncières sont à l’origine de près de 30% des actifs cédés au 1T 2021. 

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Le QCA confirme plus que jamais son attractivité auprès des investisseurs. La connexion aux transports et la profondeur du marché locatif y sont meilleures, assurant aux investisseurs la protection de leur capital dans le temps ;
       
    • Le recul des investissements dans le secteur ‘Autres Paris’ semble purement conjoncturel par manque d’actifs arbitrables, car on note toujours une ferveur forte des investisseurs pour l’ensemble de Paris intramuros ;
       
    • Notons qu’après une année blanche d’investissement à La Défense, PERIAL et LA FRANÇAISE ont acquis respectivement pour leur SCPI, les VILLAGES 3 & 4 d’une part, et 6 d’autre part, auprès d’UNIBAIL ;
       
    • La première périphérie résiste bien avec 3 transactions de plus de 100 M€ à Montreuil (ALTAIS, et 26 rue de Valmy) et à Pantin (MAGASINS GENERAUX).

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Avril 2021
    2014201520162017201820192020T1 2021
    Paris QCA4,00%3,50%3,10%3,10%3,10%3,00%2,80%2,70%
    Paris Pôles tertiaires4,80%4,25%3,50%3,40%3,40%3,40%3,40%-
    La Défense5,60%5,00%5,00%4,10%4,00%4,00%4,00%4,35%
    Autres Ouest QCA5,50%3,65%3,65%3,25%3,50%3,60%3,25%3,75%
    Autres Banlieues5,25%4,50%4,25%4,00%3,80%3,90%3,67%4,00%
    Régions5,40%5,00%4,80%4,00%4,00%3,70%3,40%4,30%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    • L’accroissement de la compétition dans Paris intramuros a conduit à une nouvelle légère contraction des taux de rendement prime dans le QCA pour s’établir à 2,70%, et ce malgré des valeurs locatives dans le neuf très peu corrigées. En conséquence, les valeurs vénales moyennes dans le neuf suivent une courbe exponentielle pour atteindre les 26 000 €/m² ;
       
    • Les opérations signées à La Défense portent sur les actifs des VILLAGES, immeubles de seconde main rénovés, expliquant ainsi que les rendements atteints soient légèrement supérieurs aux taux prime historiques de La Défense ;
       
    • Le taux de 3,75% signé dans l’Ouest QCA correspond à la cession de SHIFT à Issy-les-Moulineaux, un volume d’investissement de grande taille (620 M€).

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Sans revenir dans le positif, l’OAT se rapproche du niveau 0 depuis début 2021 ;
       
    • L’inflation croît légèrement à 0,6% ;
       
    • La prime de risque de l’immobilier s’établit toujours à un solide niveau (332 bps).