Principales tendances Mars 2015

Les rendements « prime » des bureaux ont été très nettement orientés à la baisse pendant toute l’année 2014, baisse qui trouve toute sa justification dans la chute des taux de rendement de l’OAT, chute intensifiée en fin de période par la politique de « Quantitative Easing » menée par la Banque Centrale Européenne. Ainsi malgré la baisse des rendements prime, la prime de risque est de nouveau en hausse et permet à l’immobilier de conserver un avantage compétitif net par rapport au marché obligataire. La poursuite pendant au moins 1 an de cet assouplissement de la politique monétaire permet d’anticiper une poursuite en 2015 de la baisse des rendements.

 

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

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  • L’économie française est restée dans une phase de convalescence au contraire de la phase de reprise modérée annoncée en début d’année contrastant en cela avec la Grande Bretagne mais aussi l’Allemagne, qui à l’instar des Etats-Unis affichent des taux de croissance plus élevés. Le taux de croissance du PIB pour l’ensemble de l’année a finalement été de 0.4% pour l’ensemble de l’année contre 0.8% prévu en début 2014.

 

  • La consommation des ménages, traditionnel moteur de la croissance française a été trop faible pour donner l’impulsion nécessaire à un redémarrage véritable de l’activité. Les investissements, pour leur part, sont toujours orientés à la baisse, signe de l’attentisme des entreprises dans un contexte jugé trop fragile et d’un climat de confiance qui est resté dégradé tout au long de l’année. La baisse de la demande en provenance des pays émergents a entrainé également une faiblesse de la demande extérieure globale dont l’impact sur la croissance n’a été que très peu positif.

 

  • 2015 s’annonce sous de meilleurs auspices.  Les effets du CICE et du pacte de responsabilité devraient s’intensifier, et conjugués à la baisse du prix du pétrole, permettre une remontée du taux de marge des entreprises françaises avec en ligne de mire un espoir de relance de l’investissement productif. Plus encore c’est la détente de la politique monétaire avec le recours au Quantitative Easing (QE) de la part de la BCE qui pourrait permettre le plus clairement d’atténuer les effets de la crise : baisse des taux d’intérêt, baisse de l’Euro redonneront un peu de compétitivité aux entreprises françaises et pourraient relancer un peu l’inflation allégeant par là même le poids de la dette. Les économistes tablent alors sur une croissance plus forte en 2015 de l’ordre de 1% qui reste toutefois bridée par une politique budgétaire encore très restrictive. Il faudra attendre 2016 pour espérer retrouver une économie plus dynamique permettant de relancer les créations d’emplois.

 

  • L’Ile-de-France a mieux résisté que la moyenne nationale. L’emploi s’y est notamment accru de 0,2% en 2014  et atteint, en 2014, un niveau supérieur de 1.6% à son point le plus bas d’après crise (2009) d’après le CROCIS,  permettant un léger rebond de la demande placée de bureaux émanant notamment du secteur privé.

 

  • Sur le marché locatif, la demande placée est en hausse de 15% avec 2.15 millions de m² placés. Si ce résultat est satisfaisant, les volumes restent encore inférieurs à la moyenne qui avait été la leur au cours des 10 dernières années. Malgré cette nuance, les composantes de la demande placée sont mieux orientées qu’au cours des années 2011 et 2012.  La demande placée de grande taille retrouve sa croissance et son rôle moteur sur le marché de l’Ile-de-France. Elle est surtout animée par une très nette reprise de la demande émanant du secteur privé. La demande placée de petites et moyennes surface résiste mieux que le contexte économique ne l’aurait laissé supposer illustrant, notamment au 4ème trimestre, le déblocage des prises de décisions des chefs d’entreprises.
  • Les taux de vacance se sont légèrement accrus en 2014 malgré le niveau satisfaisant de la demande placée. Cette hausse a surtout touché la périphérie à l’exception de la périphérie Est et les pôles tertiaires parisiens. Elle ne devrait toutefois être que de courte durée, l’offre livrable ou libérable dans l’année étant orientée à la baisse (-12%).

 

  •  Si l’offre à 1 an de surfaces neuves et restructurées reste élevée, l’offre future continue de se réduire. Le niveau élevé, depuis 3 ans, des pré-commercialisations conjugué à la faiblesse de l’investissement et des financements en blanc ont conduit à un assèchement progressif de l’offre future qui peut se traduire par une pénurie forte d’immeubles neufs notamment entre 2016 et 2017 dans certains secteurs à la condition d’une reprise de l’activité économique.

 

  • L’évolution des loyers faciaux moyens est encore une fois décorrélée du contexte global. Les loyers faciaux des immeubles neufs n’évoluent que très peu depuis 2008 à l’exception de Paris QCA, seul secteur à s’être ajusté. L’ajustement s’est encore une fois réalisé sur les loyers économiques, avec des mesures d’accompagnement en hausse, en particulier dans les secteurs suroffreurs et sur les valeurs d’offres qui reviennent progressivement, notamment à La Défense, à un niveau proche des valeurs de signature.

 

  • Le marché de l’investissement, pour sa part, a été particulièrement performant. Les volumes investis y ont été en hausse de 41% et ont atteint 25 milliards d’€. 2014 est ainsi la 3ème meilleure année pour le marché de l’investissement depuis 1987.

 

  • Le marché de l’investissement a été porté par un nombre exceptionnel d’opérations supérieures à 200 millions d’€, tant en portefeuille qu’en actifs unitaires, qui a concentré plus de 40% des volumes investis en immobilier non résidentiel en France.

 

  • Ce sont les bureaux et les actifs commerciaux qui ont le plus bénéficié de la croissance des volumes. Ils ont concentré 87% des volumes investis en 2014.

 

  • Sur le plan géographique, la répartition des investissements est restée très stable par rapport à ce qu’elle était en 2013. Paris (et notamment le QCA) et les régions concentrent toujours près de 60% des montants investis.

 

  • Malgré une domination toujours forte des fonds d’investissement et une hausse de leurs investissements, ce sont les foncières, SIIC ou non, les SCPI et les investisseurs privés qui ont animé le marché en 2014 avec une hausse très importante de leurs engagements