Le marché locatif - Mai 2020

  

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Les chiffres du premier trimestre ne mettent pas encore en relief les impacts de la crise sanitaire du Covid 19.

 

En effet, le confinement n’ayant débuté que le 17 mars, il est difficile de mesurer son impact sur la dernière quinzaine de mars.

 

En revanche, on constate que la baisse de la demande placée déjà initiée fin 2019, s’est poursuivie pour atteindre -37% par rapport au premier trimestre 2019.

 

Cette baisse de la demande risque de s’amplifier dans les trimestres à venir, car la situation des entreprises risque d’être très impactée par cette crise sanitaire et celles-ci risquent de rester dans une position attentiste dans cette période.

 

Pour grand nombre d’entre elles, le sujet immobilier risque d’être accessoire. La priorité sera donnée à l’opérationnel et aux problématiques de relance du travail post confinement.

 

Les loyers risquent donc d’être affectés. Probablement, d’abord par un allongement des mesures d’accompagnement dans les quartiers qui étaient en pénurie d’offres comme le QCA, puis ensuite par une baisse des loyers faciaux prime.

 

Le nombre d’entreprises capables économiquement de supporter des loyers proches de 900€ risque en effet de diminuer.

 

Dans les secteurs plus offreurs, les loyers risquent de reculer davantage mais on peut espérer que dans un contexte où les entreprises seront soucieuses de rechercher des économies, certains secteurs pourront peut-être bénéficier d’un report de la demande et donc être moins impactés par la baisse.

 

La reprise de la demande ne pourra se faire que lorsque nous aurons une vision plus certaine de la sortie de crise à savoir, dans un premier temps, si la date du 11 mai sera confirmée pour le déconfinement, s’il n’y aura pas de deuxième vague à l’issue de cette période ?

 

Seul l’espoir d’un traitement ou d’un vaccin pourra redonner confiance aux entreprises et leur permettre de se projeter dans le futur. Ce qui est certain, c’est que celles-ci vont faire évoluer l’organisation de leurs modes de travail et probablement avoir davantage recours au télétravail dans le futur. Il faudra alors que les bureaux dans lesquels se retrouveront les salariés soient de véritables lieux d’échange et de bien-être au travail.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Géraldine Latham

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Les chiffres du premier trimestre ne mettent pas encore en relief les impacts de la crise sanitaire du Covid 19. En effet, le confinement n’ayant débuté que le 17 mars, il est difficile de mesurer son impact sur la dernière quinzaine de mars.

Géraldine Latham

Chiffres clés Mai 2020

Demande placée en Île-de-France par trimestre

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par trimestre

  • La baisse de la demande placée déjà amorcée fin 2019 s’amplifie au 1er trimestre 2020 avec les premiers effets de la crise sanitaire du Covid 19 ;
     
  • On constate un recul de 37% avec seulement 340 000 m² placés, niveau le plus bas jamais constaté depuis 2004.

Demande placée en Île-de-France par taille

Source : MBE Conseil

Demande placée en Île-de-France par taille

  • Cette baisse affecte l’ensemble des créneaux de surfaces ;
     
  • Pour les surfaces supérieures à 5 000 m², la baisse qui avait commencé fin 2019 s’intensifie : aucune transaction de plus de 20 000 m² n’a été réalisée au T1 2020, et pour les 10 à 20 000 m² (7%) après une année 2019 où elles avaient fini l’année en retrait de -40%.
     
  • Pour les surfaces inférieures à 5 000 m² : baisse de 33%, elle est cependant plus réduite en moins de 1 000 m² avec 24% et plus forte entre 1 000 et 5 000 m² (-41%).

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

Source : MBE Conseil d’après Immostat

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

  • Seuls 2 secteurs ne constatent pas de recul : Paris QCA et le Pôle Emergent Nord (avec des volumes faibles) ;
     
  • Les plus fortes baisses concernent le quartier d’affaires de l’Ouest (hors La Défense), la Péri Défense et le reste de la 2ème périphérie ;
     
  • La Défense se stabilise à un niveau faible. Il faudra être attentif dans les mois qui viennent, à l’appréciation des utilisateurs post Covid 19, sur le fait de vouloir louer des bureaux dans des tours dont les conditions sanitaires sont plus dures à mettre en œuvre (ascenseurs, sanitaires, etc.) ;
     

  • La demande placée dans les Pôles Est et Sud est très limitée compte tenu de la pénurie d’offres à laquelle ils font face.

Taux de vacance en Île-de-France

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Taux de vacance en Île-de-France

  • L’ensemble des secteurs ont fait face à une légère hausse des taux de vacance liée à la chute de la demande placée au T1 2020 ;
     
  • L’impact de la crise sanitaire du Covid est difficile à évaluer dès maintenant mais compte tenu de l’anticipation d’un retrait de la demande placée à venir, cette hausse devrait se poursuivre au cours des deux prochains trimestres ;
     
  • Seuls les secteurs dans lesquels des livraisons importantes sont attendues pourraient connaitre un risque de suroffre comme La Défense, la Péri Défense et la 1ère Couronne Nord notamment ;
     
  • Pour les secteurs ayant des taux de vacance en pénurie, on pourra davantage se rapprocher vers une situation d’équilibre.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

  • Il est encore trop tôt pour constater un impact du Covid 19 sur les loyers. En effet, les loyers moyens sont calculés sur un volume réduit de transactions ;
     
  • Dans le QCA, le loyer du neuf reste en croissance en raison de certaines transactions réalisées au début du trimestre à 900€ mais sur des petites surfaces ;
     
  • Dans le reste des secteurs, on constate davantage une stabilité des valeurs.

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 1er
trimestre 2020

Transactions significatives 5000 LOC - Mai 2020
DATEPRENEURVENTE/LOCATIONSURFACE (m²) ADRESSECOMMUNEETAT DU BIEN
T1 2020BOSTON CONSULTING GROUPL19500L1vePARIS16NEUF
T1 2020VYV (MGEN)L975062 rue Jeanne d'ArcPARIS 13NEUF
T1 2020JP MORGANV660021 rue du Marché Saint-HonoréPARIS 012NDE MAIN
T1 2020BICL6370E-ConicCLICHY-SUR-SEINENEUF
T1 2020MORNING COWORKINGL6076Hôtel de la MarinePARIS 08NEUF
T1 2020KPMGL5219Tour EuroplazaLA DÉFENSE2NDE MAIN
Source : MBE Conseil

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 1er
trimestre 2020