Le marché locatif - Juillet 2020

  

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La demande placée atteint à la fin du 1er semestre 2020 un niveau historiquement bas depuis 20 ans. Seuls 668 000 m² ont été placés au cours du semestre soit une baisse de 40% par rapport à l’année dernière. 

 

L’offre immédiate augmente donc de 3% entre le 1er et le 2ème trimestre 2020, d’où une augmentation de 10% depuis la fin 2019 en raison de cette faible activité et de la baisse des pré-commercialisations.

 

Les taux de vacance augmentent dans tous les secteurs, impactés par le très faible niveau de demande placée et devraient continuer leur hausse dans les mois à venir. De plus, on peut craindre  un afflux de  libérations de surfaces dues à la défaillance d’entreprises.

 

Il est encore trop tôt pour mesurer l’impact du Covid sur les loyers compte tenu de la faible activité.

 

Les loyers devraient être corrigés dans de nombreux secteurs mais il est difficile à ce jour d’évaluer la proportion dans laquelle ils vont l’être. On devrait dans un premier temps constater une hausse des mesures d’accompagnement.

 

À ce jour, on constate déjà la baisse de certains loyers de présentation sur des opérations de la Défense. Certains secteurs comme la Défense, la Péri Défense et la 1ère couronne Nord devraient devenir sur-offreurs et être donc plus impactés que les autres.

 

Cependant, dans Paris même si les taux de vacance remontent, ils restent encore à des niveaux très bas et laissent présager une correction des loyers beaucoup plus modérée.

 

Une incertitude persiste, celle liée au fait de trouver ou non un traitement ou un vaccin. Ce climat de crainte d’une nouvelle vague potentielle à la rentrée, les prévisions de baisse de PIB autour de 11% et l’augmentation à venir du nombre de demandeurs d’emplois ne permet pas aux entreprises de retrouver un climat de confiance. Ce contexte renforce encore l’attentisme général des entreprises qui préfèrent reporter leurs projets de recherche de nouveaux locaux.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Géraldine Latham

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

La demande placée atteint à la fin du 1er semestre 2020 un niveau historiquement bas depuis 20 ans. Seuls 668 00 m² ont été placés au cours du semestre soit une baisse de 40% par rapport à l’année dernière.

Géraldine Latham

Chiffres clés Juillet 2020

Demande placée en Île-de-France par trimestre

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par trimestre

  • La demande placée atteint au 2T 2020 son niveau le plus bas jamais constaté depuis 20 ans : -65% par rapport au 2T 2019 ;

  • Avec uniquement 198 000 m² placés au 2ème trimestre, la demande atteint 668 000 m² à la fin du premier semestre soit une baisse totale de 40% depuis le début de l’année.

Demande placée en Île-de-France par taille

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en Île-de-France par taille

  • À l’exception de la tranche des plus de 20 000 m² qui affiche une hausse due à la transaction de la société TOTAL dans l’immeuble The Link à La Défense pour 126 000 m², la baisse touche l’ensemble des créneaux de surface et particulièrement la tranche des 10 à 20 000 m² en baisse de -78% ;
     
  • Au 2ème trimestre 2020, seules 2 transactions de plus de 5 000 m² ont été signées (environ 6 000 m² chacune) soit une baisse de -94% sur les plus de 5 000 m² lors de ce trimestre.

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

Source : MBE Conseil d’après Immostat

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

  • La demande est en baisse dans tous les secteurs que ce soit à Paris ou en périphérie (-50% en moyenne) ;
     
  • Elle affecte même le quartier des affaires de Paris qui était le seul à être resté stable au 1er trimestre ;

  • Seul le secteur de La Défense affiche une hausse exceptionnelle grâce à la transaction de TOTAL dans l’immeuble THE LINK. La tendance dans ce secteur depuis le début d’année aurait été de -44% sans cette transaction.

Taux de vacance en Île-de-France

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Taux de vacance en Île-de-France

  • La chute de la demande placée au premier semestre a entrainé une hausse des taux de vacance dans tous les secteurs ;
     
  • Dans Paris, la vacance augmente dans le QCA passant de 1,6% à 2,4% mais reste toujours en situation de pénurie, et dans Paris 14ème et 15ème de 3,5% à 5% ;
     
  • En banlieue, seuls La Défense (à 5,8%), la Péri Défense et la 1ère couronne Nord pourraient, à court terme, dépasser le seuil d’équilibre ;
     
  • En périphérie, les taux de vacance subissent une hause plus faible : ils vont continuer à augmenter dans ces secteurs notamment à La Défense où 208 000 m² seront livrés à 1 an et 110 000 m² supplémentaires entre 2021 et 2022.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

  • On ne note pas encore de baisse des valeurs locatives liée à la crise sanitaire et à son impact économique ;
     
  • En effet, trop peu de transactions ont été réalisées ce semestre et celles qui l’ont été avaient été négociées avant le confinement ;
     
  • On note toutefois que les valeurs de présentation de certains immeubles commencent à baisser à La Défense.

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 1er
semestre 2020

Transactions significatives 5000 LOC - Juillet 2020
DATEPRENEURVENTE/LOCATIONSURFACE (m²) ADRESSECOMMUNEÉTAT DU BIEN
S1 2020TOTALL126 000The LinkLA DÉFENSENEUF
S1 2020BOSTON CONSULTING GROUPL19 500L1vePARIS 16NEUF
S1 2020VYV (MGEN)L9 75062 rue Jeanne d'ArcPARIS 13NEUF
S1 2020GOLDMAN SACHSL6 30883 MarceauPARIS 08NEUF
S1 2020KPMGL5 219Tour EuroplazaLA DÉFENSE2NDE MAIN
Source : MBE Conseil

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 1er
semestre 2020