Le marché locatif - Janvier 2020

  

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

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Plus de 2,3 millions de m² ont été commercialisés en Ile-de-France en 2019 soit un niveau en baisse de 10% par rapport à l’année 2018, mais équivalent à la moyenne des dix dernières années.
 

Après un premier semestre en net retrait, une baisse importante des volumes était à craindre mais le marché a repris des couleurs à partir du 3ème trimestre permettant d’atteindre un niveau satisfaisant.
 

Le marché des très grandes surfaces qui s’était effondré au premier semestre a été dynamique sur la seconde partie de l’année et a même fini en hausse de 27% par rapport à l’année précédente.
 

Géographiquement, la baisse a affecté tous les secteurs sauf le Pôle émergent Nord dans lequel 3 transactions de plus de 20 000 m² ont été réalisées et le quartier des affaires de l’Ouest (hors La Défense) où les 3 plus grosses transactions du 4ème trimestre ont été réalisées : CNP et CANAL+ à Issy-les-Moulineaux (40 800 m² et 37 600 m² respectivement) et BNP PARIBAS RE à Boulogne pour 37 000 m².
 

L’ensemble des secteurs tertiaires affiche des taux de vacance en baisse traduisant une pénurie.
 

L’offre immédiate est en baisse mais l’offre à un an augmente de 5% pour la 1ère fois depuis 2013 pouvant laisser craindre une légère progression de la vacance immédiate dans le courant de l’année 2020. Les risques ponctuels d’augmentation de taux de vacance pourraient concerner le marché de La Défense et du Pôle émergent Nord.
 

On constate une hausse générale des loyers des immeubles neufs dans tous les secteurs en raison de la pénurie grandissante d’offres. Dans le QCA par exemple, plusieurs transactions ont été réalisées à plus de 800 €/m² permettant même d’égaler un loyer top de 880 € et dans l’Ouest QCA où la valeur de 520 € a été atteinte.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Géraldine Latham

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Plus de 2,3 millions de m² ont été commercialisés en Ile-de-France en 2019 soit un niveau en baisse de 10% par rapport à l’année 2018, mais équivalent à la moyenne des dix dernières années.

Géraldine Latham

Chiffres clés Janvier 2020

Demande placée en île-de-France par trimestre

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande placée en île-de-France par trimestre

  • 2 316 500 m² placés en Ile-de-France sur l’ensemble de l’année 2019 soit une baisse de 10% par rapport à 2018 mais un niveau satisfaisant car il est en phase avec la moyenne des dix dernières années ;
     
  • Un volume inégalement réparti sur l’année : après un premier semestre en recul de 20%, un très bon niveau de demande au 3ème trimestre a permis de limiter la baisse.

Demande placée en Île-de-France par taille

Source : MBE Conseil

Demande placée en Île-de-France par taille

  • Baisse très importante des transactions de 10 à 20 000 m² à – 40%, et 29 % pour les surfaces de 5 à 10 000 m² ;
     
  • En revanche, les très grandes transactions qui étaient absentes au 1er semestre ont surperformé au 2nd semestre (+145%) avec 5 transactions. Ce qui permet d’avoir une croissance de 27% sur ce seuil de surface sur l’année ;
     
  • Baisse des moins de 5 000 m² (-7% en 2019 avec un T4 à -22% en raison d’un recul de -29% des 1 000 à 5 000 m²).

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Demande Placée en Île-de-France par secteurs géographiques

  • La baisse affecte tous les secteurs sauf :
    - le Pôle Emergent Nord qui est le grand gagnant de cette année en terme de hausse : +79% soit 175 000 m² à nuancer car cette hausse est essentiellement due à 3 transactions de grande taille ;
    - le quartier des affaires de l’Ouest (hors La Défense) accomplit aussi une très bonne année avec une augmentation de 15%. Ce secteur réalise aussi 3 très belles transactions de 40 800 m² et 37 600 m² à Issy-les-Moulineaux avec CNP et CANAL+ et 37 000 m² à Boulogne loués à BNP PARIBAS RE ;
    - La Défense, dont la progression est très relative car le niveau de 2018 était déjà très en retrait.
     
  • Paris QCA connaît une baisse de 13% du volume global avec 407 000 m² placés due à une offre en pénurie mais peut-être aussi à des valeurs sans cesse croissantes ?

Taux de vacance en Île-de-France

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Taux de vacance en Île-de-France

  • La pénurie s’amplifie sur l’ensemble de l’Ile-de-France ;
     
  • Avec 2,1%, Paris poursuit sa légère baisse ;
     
  • En Banlieue, la baisse des taux de vacance est généralisée, seule la Péri Défense voit son taux de vacance augmenter (11,4% contre 9,8% en 1 an) ;
     
  • À La Défense, le taux de 4,8% est à nuancer car l’offre à 1 an est conséquente et le taux pourrait approcher les 8% si le niveau de la demande ne progresse pas.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

Source : MBE Conseil d'après Immostat

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

  • La hausse des loyers des immeubles neufs est générale en Ile-de-France ;
     
  • Dans le QCA, le loyer moyen du neuf atteint 734 €/m², avec une valeur top à 880 €/m² ;
     
  • Les valeurs top sont souvent atteintes par des co-workers dans le QCA mais aussi dans les Pôles tertiaires comme en témoigne la transaction de WOJO dans l’immeuble ATELIER GAITE situé à côté de Montparnasse à 650 €/m² soit environ 100 € de plus par m² que la valeur top du secteur ;
     
  • La valeur top dans l’Ouest QCA atteint 520 € avec la location de SWAYS par CANAL+ ;
     
  • En banlieue, plusieurs immeubles ont été loués à des loyers compris entre 300 € et même 390 €/m², valeur atteinte dans l’immeuble KONECT situé en bordure de périphérique avec une double adresse Saint-Ouen et Paris 17ème à la fois.

 

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 4ème
trimestre 2019

Transactions significatives 5000 LOC - Janvier 2020
DATEPRENEURVENTE/LOCATIONSURFACE (m²) ADRESSECOMMUNEETAT DU BIEN
T4 2019CANAL +L37634SwaysISSY-LES-MOULINEAUXNEUF
T4 2019ENEDISL29200ParallèleCOURBEVOIENEUF
T4 2019HSBCL1327838 KléberPARIS 16NEUF
T4 2019AIR FRANCE KLML10550Altais EvolutionMONTREUILNEUF
T4 2019PAYFITL7500Quai 8PARIS 08NEUF
T4 2019ACCURACYL612916 MatignonPARIS 08NEUF
Source : MBE Conseil

Quelques transactions significatives de plus de 5 000 m² réalisées au 4ème
trimestre 2019