Le marché de l'investissement - Octobre 2018

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

* champs obligatoires
pdf-cover

Malgré un léger ralentissement au 3ème trimestre à périmètre constant, la hausse est notable après 9 mois d’activité ! Le 4ème trimestre devrait être assez dynamique, comme toujours ces dernières années, la question étant de savoir si on égalera les volumes de l’année dernière, ou si on les dépassera pour se comparer à 2016 (28,4 Mds €) ou même à 2007 (30,8 Mds €) … 

 

L’argent est disponible sur toutes les classes d’actifs et sur toutes les catégories de risques, les vendeurs obligés sont quasi inexistants, et les institutionnels font peu tourner leur patrimoine du fait d’un réemploi difficile. 

 

Il est pour le moment difficile d’anticiper 2019, mais les arbitrages potentiels sont à ce stade assez peu nombreux. Il faudra donc surveiller les nouvelles macroéconomiques avec attention, notamment comment vont évoluer les taux directeurs de la Fed, qui pourraient entrainer dans un mouvement haussier ceux de la BCE… On a donc encore un peu de temps devant nous avant une remontée des taux de rendement…

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Malgré un léger ralentissement au 3ème trimestre à périmètre constant, la hausse est notable après 9 mois d’activité ! Le 4ème trimestre devrait être assez dynamique, comme toujours ces dernières années, la question étant de savoir si on égalera les volumes de l’année dernière, ou si on les dépassera pour se comparer à 2016 (28,4 Mds €) ou même à 2007 (30,8 Mds €) … 

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Octobre 2018

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Hausse globale après 9 mois d’activité de près de +23% avec un volume total de 17,2 Mds € investis sur l’immobilier non résidentiel ;
       
    • On reste néanmoins sur un volume global un peu inférieur à 2016 (17,2 Mds € vs. 18,5 Mds €) ;
       
    • A trimestre comparable, la baisse est notable puisque le 3ème trimestre 2018 chute de -12%.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Sur 9 mois, les opérations de – 100 M€ sont globalement en légère hausse de +5,35% avec une forte hausse de +37% des opérations entre 50 et 100 M€, et en même temps une forte baisse de 17% des opérations < 50 M€ ;
       
    • Le segment 100 M€ 500 M€ augmente de +27% par rapport à 2017, ce qui vient largement compenser la baisse de –21% des opérations > 500 M€ (seulement 3 opérations : Quadrans, Apple Champs Elysées et l’Hôtel Westin).

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Malgré un 3ème trimestre en baisse par rapport à l’année dernière, les investissements en bureaux continuent à être en croissance avec une hausse de +10% depuis janvier 2018 ;
       
    • A noter que 36% du total investi en bureaux est représenté par seulement 12 opérations, toutes supérieures à 200 M€ !
       
    • Toutes les autres catégories d’actifs sont en hausse (Locaux d’activités, Commerces, Santé, Hôtellerie / Loisirs), exceptée la Logistique qui connaît une baisse sur 9 mois de 34%, ce qui confirme simplement le caractère hors norme de l’opération Logicor en 2017.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les foncières cotées, les foncières privées et les investisseurs individuels personnes physiques restent globalement à des niveaux d’investissement stables, avec un volume globalement bas représentant 2,1 Mds € soit 12,2% du total à 9 mois ;
       
    • Les collecteurs d’épargne (SCPI, OPCI et compagnies d’assurance) représentent quant à eux 5,1 Mds € soit 29,7 % du total, en baisse de –19,4% par rapport à 2018, due notamment à une baisse significative de la collecte côté OPCI / SCPI ;
       
    • Forte hausse des fonds CORE et CORE + qui représentent 41,3% du volume global à 9 mois, soit une hausse de près de +30,8% !
       
    • Si on y ajoute les fonds opportunistes qui représentent 16,8% du total et une hausse spectaculaire de +92,1% ; les fonds d’investissement représentent au total un peu plus de 58% !

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Paris concentre 41,3 % des volumes investis, soit une hausse de +70,8%, dont une hausse de +309,1% dans le QCA !
       
    • Les QCA parisiens et de l’Ouest, ainsi que les pôles tertiaires, connaissent une augmentation de +19,3%, soit 38,4% des volumes en 2018 ;
       
    • Les 2 périphéries sont globalement stables avec une légère baisse de 4,8% (même s’il faut noter la hausse de +33,5% en 1ère périphérie) et un volume représentant 20,1% du total à 9 mois ;
       
    • Les régions baissent légèrement (5,5%) avec 20,3% des investissements, tandis que les portefeuilles augmentent légèrement (+13,8%), malgré une part qui demeure faible par le manque d’offre (7,6% des montants 2018).

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Octobre 2018
    201220132014201520162017 T3 2018
    Paris QCA4,50 – 5,00%4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,50 – 6,00%5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense5,50 – 6,50%6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,10 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,00%5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,00%
    Autres Banlieues6,25 – 7,00%6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,00%
    Régions5,80 – 8,00%5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,00%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Les taux demeurent finalement assez stables, même s’il convient de regarder cela de plus près puisqu’on est de plus en plus sur un marché de niches, voire microniches…
       
    • Les taux semblent atteindre un plancher, tandis que les loyers augmentent plutôt, notamment dans Paris, entrainant dans leurs sillons, les valeurs vénales qui elles, continuent à augmenter…

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • La prime de risque immobilière demeure invariablement élevée ; l’immobilier gardant donc son attrait tout particulier par rapport aux autres actifs financiers, et notamment l’obligataire ;
       
    • Malgré le ralentissement de la collecte d’épargne qui reste néanmoins à un bon niveau, on ne voit pas de signe pour le moment qui inverserait le rapport de force au profit des acquéreurs.