Le marché de l'investissement - Novembre 2020

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Le recul du marché de l’investissement se confirme au 3T 2020. La taille moyenne des opérations ainsi que le nombre total d’opérations sont en baisse. Les mégas-deals reculent devant la contraction du marché du financement et le repli des investisseurs étrangers.

Le choc économique conduira probablement à un réétalonnage des valeurs locatives et des rendements en fonction de la qualité de la localisation et de celle des fondamentaux des immeubles.

Pour autant, deux facteurs assurent la résilience du marché : la prime de risque de l’immobilier est plus que jamais très solide et les montants de fonds propres disponibles sont élevés chez de nombreux investisseurs.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Delphine Mutterer

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le recul du marché de l’investissement se confirme au 3T 2020. La taille moyenne des opérations ainsi que le nombre total d’opérations sont en baisse. Les mégas-deals reculent devant la contraction du marché du financement et le repli des investisseurs étrangers.

Delphine Mutterer

Chiffres clés Novembre 2020

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Après une forte hausse au premier trimestre, la crise sanitaire et le confinement ont porté un coup de frein important au marché de l’investissement qui cumule 14,5 milliards d’€ HD échangés sur les 9 premiers mois de l’année ;
       
    • Au-delà du ralentissement mécanique de l’activité attribuable à la période de confinement, la contraction des volumes s’explique par l’augmentation de l’aversion au risque de la quasi-totalité des acteurs du marché. La prudence est dorénavant de mise sur toutes les classes d’actifs.
       
    • Les volumes moyens d’investissement sont en baisse car la dette se fait plus rare et les actifs de taille raisonnable sont jugés plus liquides à la revente ;
       
    • Pour autant, l’equity disponible dans le marché est toujours importante, notamment chez les fonds et les compagnies d’assurances, qui guettent les ajustements du marché comme un nouveau signal.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Les opérations < 50 M€ ont connu une contraction de plus de 50% des volumes qui s’explique par un effondrement du nombre de transactions : ce dernier a tout simplement été divisé par deux entre 2019 et 2020 ;
       
    • Le segment de marché 100-300 M€ résiste très solidement sur 9 mois avec près de 40 opérations signées pour plus de 6 milliards investis. Cette performance est certes, en léger retrait (-14%) par rapport à 2019, mais représente une progression par rapport à 2018 (+5%) ;
       
    • Sur les opérations > 300 M€, les volumes investis sont d’environ 3,9 milliards, un chiffre en ligne avec les performances de 2017 et 2018. Il représente néanmoins un recul par rapport à 2019, les investissements de grande taille étant pénalisés au premier plan par le marché de la dette devenu moins généreux et plus sélectif.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Le marché bureaux est en net recul sur les 9 premiers mois (-37%). On explique ce recul à la fois par la baisse du nombre de transactions mais également par la quasi-disparition des investissements sur les secteurs de marché les moins profonds sur le plan locatif ou les moins bien desservis par les transports en commun ;
       
    • Le segment logistique se maintient grâce à l’augmentation de la taille moyenne des opérations. Il n’en reste pas moins que le nombre de transactions a été divisé par deux entre les 9 premiers mois 2019 et 2020 (57 opérations signées au 3T 2019 vs 26 au 3T 2020) ;
       
    • Les résultats en commerce sont largement expliqués par la cession par URW de 54% d’un portefeuille de 5 centres commerciaux qui compte pour près de 50% des volumes échangés en 2020. 

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • L’investissement des fonds est en net recul sur 9 mois (57%), ce qui s’explique notamment par la disparition totale des fonds asiatiques, très actifs en 2019, et par une très grande prudence observée sur les opérations opportunistes et core+ ;
       
    • La performance des compagnies d’assurances repose notamment sur l’acquisition de 54% du portefeuille de 5 centres commerciaux URW pour 1,1 milliard d’€ et sur l’acquisition des Tours CITYLIGHTS à Boulogne-Billancourt pour 500 M€.
       
    • Les SCPI se maintiennent solidement à leur deuxième meilleur niveau d’investissement jamais atteint après une année 2019 exceptionnelle. On peut notamment citer les deux acquisitions de PRIMONIAL au 3T : 29 000 m² dans ONE MONCEAU cédés par NEUFLIZE VIE ainsi que l’opération MEUDON CAMPUS (21 600 m²) cédée par PGIM.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • L’ensemble des secteurs enregistre une contraction de leurs volumes échangés ;
       
    • La première périphérie résiste très bien, soutenue notamment par plusieurs transactions au 3T à Malakoff (Siège de SAFRAN et TANGRAM) ;
       
    • La forte baisse des volumes dans l’Ouest QCA s’explique par l’absence totale de transaction à La Défense en 2020 contre 2,5 milliards d’€ placés en 2019 (MAJUNGA, ECHO, CBX entre autres) ;
       
    • En revanche, Boulogne-Billancourt enregistre plusieurs très belles transactions au 3T telles que CITYLIGHTS, ANTARES, WELL WEST et CLARITY qui fixent un nouveau taux de rendement prime pour la commune à 3,25%.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Novembre 2020
    201420152016201720182019T3 2020
    Paris QCA4,00%3,50%3,10%3,10%3,10%3,00%2,80%
    Paris Pôles tertiaires4,80%4,25%3,50%3,40%3,40%3,40%3,40%
    La Défense5,60%5,00%5,00%4,10%4,00%4,00%4,00%
    Autres Ouest QCA5,50%3,65%3,65%3,25%3,50%3,60%3,25%
    Autres Banlieues5,25%4,50%4,25%4,00%3,80%3,90%3,67%
    Régions5,40%5,00%4,80%4,00%4,00%3,70%3,60%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Le 3T confirme des rendements prime historiquement bas dans tous les secteurs. Il convient cependant de noter que certains secteurs, comme la deuxième périphérie ou La Défense, n’ont peu ou pas enregistré de transaction ;
       
    • On note une nouvelle contraction du taux prime dans l’Ouest QCA où CLARITY (Boulogne-Billancourt) a été cédé à 3,25%. La cession de TANGRAM (Malakoff) à 3,70% fixe un nouveau record dans le secteur ‘Autres Banlieues’ ;
       
    • Paris intramuros devient le marché le plus prisé par les investisseurs, qui s’y livrent une vive concurrence sur les meilleurs immeubles, ce qui devrait encore compresser le taux prime au prochain trimestre. 

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • L’OATi confirme son niveau très bas au 3T ;
       
    • En conséquence, la prime de risque de l’immobilier affiche toujours des niveaux supérieurs à 300 bps, ce qui constitue un rempart solide pour le marché immobilier qui continue d’attirer des liquidités importantes dans un contexte de marchés financiers très chahutés ces derniers mois.