Le marché de l'investissement - Novembre 2019

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Le 3ème trimestre démontre une constante régularité sur le rythme ahurissant que connaît le marché de l’investissement tertiaire en France. On sait que le 4ème trimestre est historiquement le plus fort, on s’attend donc à assister à l’année la plus impressionnante avec un volume total qui pourrait tangenter les 33-34 Mds d’€…
 

« Longer lower » prédisent certains économistes : si les taux bas demeurent longtemps en place, on voit mal ce mouvement s’arrêter. Il ne serait d’ailleurs pas étonnant que les taux de rendement continuent leur baisse dans les mois qui viennent, car le spread immobilier par rapport à l’OAT est anormalement haut.
 

Pour autant, les acteurs immobiliers continuent à être attentifs aux valeurs vénales, et celles-ci deviennent vertigineuses sur certains marchés.
 

Quelles seront les conséquences de ce déséquilibre qui perdure entre equity abondante sur tous les risques / classes d’actifs et rareté (relative si on ne s’arrête qu’aux volumes) des actifs à vendre ? Seule la macro-économie et la géopolitique pourraient interrompre ce phénomène, mais de là à l’anticiper, c’est autre chose !

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le 3ème trimestre démontre une constante régularité sur le rythme ahurissant que connaît le marché de l’investissement tertiaire en France.

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Novembre 2019

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le 2nd « 3ème trimestre » le plus prolifique de l’histoire avec près de 8,2 Mds d’€ placés, en hausse de +36,7% par rapport au T3 2018 ;

    • Un montant d’investissement équivalent aux T2 et T3 qui prouve la régularité nouvelle du marché ;

    • Un volume total de 21 Mds d’€ après 9 mois, soit une progression totale de +19,3% par rapport aux 9 premiers mois de 2018.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Le cœur du réacteur se situe toujours entre 100 et 300 M€, avec 30,7% des investissements, et surtout une hausse de +11,1% après 9 mois ;

    • La progression la plus impressionnante concerne les deals de + 500 M€, qui augmentent de +154,5% avec 4 opérations, dont Le Lumière et le portefeuille Terreis dépassant chacune le milliard d’euros ;

    • Le 0 – 100 M€ est plus dynamique qu’il n’y paraît, avec 38,9% des placements, mais une légère hausse de +4,9%, montrant la résilience de ce créneau.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Le bureau continue d’être la classe d’actifs la plus recherchée et de loin, avec 70,4% des montants investis après 9 mois, et une hausse de +27,3% (soit un total de 33 des 48 opérations supérieures à 100 M€ !) ;

    • Le retail continue de se maintenir à un niveau constant et bas, avec 11% des investissements ;

    • L’activité et la logistique représentent 12,2% des placements, avec une hausse de +16,4% par rapport aux 3 premiers trimestres de 2018 ;

    • Les actifs de diversification (Santé / Hospitality) ne représentent toujours que 6,4% des investissements (la Santé chute de –48%, quand l’Hospitality augmente de +17%).

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les collecteurs d’épargne (Assureurs / SCPI / OPCI) représentent 29,7% des montants investis, avec d’un côté les SCPI qui progressent de +62,9% (confirmant la reprise de la collecte à haut niveau en 2019), et de l’autre les compagnies d’assurance qui chutent de -30,6%, représentant la difficulté pour elles de trouver des produits en adéquation avec leur stratégie…

    • Les fonds Core et Core + sont les plus actifs, avec 46,7% des placements, en hausse importante de +37,5%, attestant notamment de l’arrivée des nouveaux fonds « core » américains…

    • Les foncières continuent d’être discrètes sur le marché et prudentes, avec seulement 5,8% des montants investis (seulement 718 M€ placés en 2019 par les SIIC), confirmant que la stratégie core + / value-add n’est pas plus facile même sans avoir de contrainte de temps pour détenir les actifs et faire le travail de création de valeur…

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • La progression la plus notable est celle de l’Ouest QCA, boosté par La Défense, avec une hausse de +80,7% et 16,9% du total des montants investis !

    • Paris continue de polariser l’intérêt des investisseurs avec 33,3% de l’argent placé, dont plus de la moitié dans le QCA, le tout plutôt dans une relative stabilité par rapport à 2018 (-2,3%) ;

    • Les 1ère et 2ème Périphéries représentent 24,2% des placements, ce qui porte l’Île-de-France dans sa globalité (hors portefeuilles) à 74,4% du total, soit près de 15,7 Mds d’€ après 9 mois !

    • Les Régions continuent leur bonhomme de chemin avec 19% des placements, et une jolie hausse de +10,9%, traduisant le désir de rendements alternatifs et de risques différents.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Novembre 2019
    20132014201520162017 20189 mois 2019
    Paris QCA4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,00 – 3,80%3,10 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,00 – 5,50%4,00 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,30%3,50 – 5,30%
    Autres Banlieues6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,50%3,90 – 7,50%
    Régions5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,35%3,70 – 7,35%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • À première vue, on reste dans un environnement de taux assez stable sur les spreads pratiqués en fonction des secteurs ;

    • Pour autant, on peut déjà souligner que c’est la première fois depuis 2016 que le taux « prime » Paris QCA chute, et produit une vraie marque en bureau, se rapprochant des 3%, barre d’ores et déjà franchie dans les opérations en cours ;

    • On note surtout un resserrement sur le « prime » puisqu’on a clairement cassé la barre des 4% dans les marchés les plus sûrs et profonds, ou avec une histoire Grand Paris en bord de Périphérique (ou à Lyon, seul marché régional à franchir à plusieurs reprises ce cap mythique)…

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • La baisse drastique du niveau de l’OAT, sous des seuils dorénavant négatifs, renforce encore la prime de risque immobilière, qui est à un niveau tel que le « flight to quality » ne peut que s’accentuer ;

    • Le volume d’equity à investir et la rareté de produits vont donc continuer à faire pression sur les prix…