Le marché de l'investissement - Mai 2020

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

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Le marché enregistre un premier trimestre record dans la lignée de l’année 2019. Il est soutenu par de nombreuses opérations de très grande taille dans un environnement de taux directeurs historiquement bas, encourageant les investisseurs à plébisciter l’immobilier comme classe d’actifs et à accélérer les investissements.
 

Paradoxalement, il est indéniable que la crise sanitaire mondiale produira ses effets sur le marché immobilier dès le deuxième trimestre et que le redémarrage global de l’économie se fera attendre encore quelques mois.
 

De la rapidité de l’ajustement des valeurs entre l’offre et la demande, dépendra la profondeur du marché de l’investissement à court terme. Une sortie rapide de la période d’observation actuelle assurerait la rotation saine des actifs entre les investisseurs.
 

Les crises ont amorcé plusieurs cycles immobiliers successifs ces 30 dernières années. Malgré des points de rupture abruptes, la tendance de long terme est restée clairement l’afflux continu et croissant de capital sur le marché immobilier. Cette tendance de fond est toujours soutenable dans les prochaines années si les fondamentaux du marché restent solidement maîtrisés dans les prochains mois : atterrissage en douceur des valeurs locatives prime, remontée marginale des taux de vacance à l’équilibre, échelonnement de l’offre future dans les secteurs en potentielle sur-offre et maintien d’un spread minimum entre les taux de rendement prime et l’OAT 10 ans.   
 

Malgré le confinement, la période actuelle est déjà un catalyseur de nouvelles réflexions sur la conception des immeubles, leurs usages et leur mutabilité. Nul doute que ces évolutions remettront le couple utilisateur-investisseur au centre du jeu pour une nouvelle donne ! 

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Delphine Mutterer

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le marché enregistre un premier trimestre record dans la lignée de l’année 2019. Il est soutenu par de nombreuses opérations de très grande taille dans un environnement de taux directeurs historiquement bas.

Delphine Mutterer

Chiffres clés Mai 2020

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le marché enregistre son meilleur premier trimestre depuis 12 ans avec des volumes en hausse de 42% par rapport à 2019 qui avait déjà été un excellent cru ;
       
    • Au 31 mars, la crise sanitaire n’a pas encore impacté les volumes transactés, ce qui illustre la solidité des fondamentaux du marché immobilier au moment du confinement ;
       
    • Pour autant, avec quelques semaines de recul et forts des prévisions de croissance annuelle dégradées, nous savons que cet excellent premier trimestre ne présagera pas d’une année flamboyante mais d’un exercice au cours duquel la restauration de la visibilité et de la confiance seront les mots d’ordre.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Le marché a été très clairement porté par les opérations supérieures à 100 M€ qui pèsent pour 66% des montants investis, et plus particulièrement par les megadeals.
       
    • On dénombre 4 opérations supérieures à 300 M€ au 1T 2020 contre 1 seule en 2019 : elles concernent tant des actifs unitaires de bureau (rue Bergère, et Aquarel) que des portefeuilles logistiques (portefeuille Green Oak, portefeuille Hub&Flow).

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Le premier trimestre amorce une tendance qui devrait s’accentuer sur la fin de l’année 2020 : explosion du marché de la logistique (x2,8 au 1T) et intérêt toujours soutenu pour le bureau mais net recul du commerce et de l’hôtellerie ;
       
    • On compte 16 transactions supérieures à 100 M€ en bureau soit 45% de transaction de plus qu’en 2019 et 90% en volume : la classe d’actif principale attire toujours davantage d’equity dans un environnement de taux bas ;
       
    • Avec plus 1,5 milliard d’euros placé sur un trimestre, la logistique jette les bases d’une nouvelle année record toujours portée par les portefeuilles de grande taille ;
       
    • Bien avant le confinement, le commerce avait déjà amorcé sa contraction avec un 1T en retrait de 52% par rapport à 2019 et ce, d’autant plus que ce chiffre est porté à plus de 50% par une seule transaction, la cession du centre CIFA à Aubervilliers.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Dotés de fonds propres importants, les fonds ont accéléré leurs prises de positions au 1T tant sur les opérations Core que sur les opérations Value Add, signe qu’au moment du confinement, les anticipations à court et moyen termes étaient positives et reposaient sur des fondamentaux solides. Il est probable que cette catégorie d’acteurs, sensible à la durée de portage sur les investissements Value Add, soit beaucoup plus attentiste dans les prochains mois ;
       
    • Le léger recul des SCPI sur le trimestre n’est a priori dû qu’à des raisons de calendrier, les SCPI finissant traditionnellement l’année sur des chiffres records au 4T, le 1T est souvent un trimestre de réamorçage de nouveaux investissements ;
       
    • Le trimestre est marqué par un retour important des compagnies d’assurance, notamment 2 d’entre elles, qui représentent 60% des volumes investis par cette catégorie d’acteurs.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Au 1T et pour la première fois de l’histoire, autant de capitaux sont investis dans le QCA que dans le secteur diffus ‘Autre Paris’, ce qui illustre une tendance forte de la poussée des investissements vers les arrondissements du centre et de l’est, recelant encore davantage de potentiel de création de valeur à long terme ;
       
    • Le segment Ouest QCA est porté par 2 opérations bureau de grande taille (Aquarel à Issy-les-Moulineaux et On Seine à Levallois-Perret) ;
       
    • Le trimestre est également marqué par la signature de portefeuilles de grande taille en logistique, confirmant une tendance amorcée en 2019.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Mai 2020
    20132014201520162017 20182019T1 2020
    Paris QCA4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,00 – 3,80%2,70 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,00 – 5,50%4,00 – 5,50%4,00 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,30%3,60 – 5,30%3,70 – 5,30%
    Autres Banlieues6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,50%3,90 – 7,50%3,95 – 7,50%
    Régions5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,35%3,70 – 7,35%3,60 – 7,35%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Contraction ponctuelle et ciblée des rendements bureau au 1T pour se fixer à 2,70% dans le QCA, ce qui actera probablement le point bas de l’année ;
       
    • La crise sanitaire encourage les investisseurs à davantage de prudence, ce qui se traduit par un plébiscite pour les secteurs géographiques les mieux connectés et présentant une bonne profondeur locative. Aussi, si Paris, Lyon et l’Ouest QCA devraient bien résister, on peut s’attendre à une décompression des taux, plus ou moins forte, dans les autres sous marchés ;
       
    • Ceci recréera un étalonnage sain des taux de rendement entre les secteurs géographiques qui s’était estompé depuis 18 mois sous le poids de la concurrence.

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Le taux prime parisien enregistre une nouvelle baisse au 1T pour se fixer à 2,70% AEM après une période de stabilité de quelques mois, une contraction que nous jugeons non spéculative ;
       
    • La prime de risque de l’immobilier reste solide par rapport à l’OAT 10 ans, qui oscille actuellement plus ou moins autour de 0.