Le marché de l'investissement - Juillet 2020

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Le 2ème trimestre 2020, fragilisé par une crise sanitaire inattendue, a connu un réajustement du marché qui pourrait entrainer la création d’une nouvelle échelle de taux correspondant plus à la hiérarchie des zones tertiaires.
 

Les opérations prime parisiennes ont cependant bien résisté.
 

La conjoncture économique, sociale et sanitaire de la rentrée de septembre 2020 risquent d’être décisives dans la poursuite ou non du réajustement du marché de l’immobilier.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Vanessa Guyot-Sionnest

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le 2ème trimestre 2020, fragilisé par une crise sanitaire inattendue, a connu un réajustement du marché qui pourrait entrainer la création d’une nouvelle échelle de taux correspondant plus à la hiérarchie des zones tertiaires.

Vanessa Guyot-Sionnest

Chiffres clés Juillet 2020

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le confinement subi au cours du 2ème trimestre a entrainé une baisse des volumes investis de 56% et une baisse totale de 20% depuis le début de l’année ;
       
    • En cause, l’attentisme des investisseurs lié à l’incertitude du marché locatif et à l'ampleur du « repricing » des actifs.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Les grandes opérations ont globalement mieux résisté, malgré une baisse générale, notamment dans la tranche 100 à 300 Millions d’€ qui a connu un volume quasiment stable par rapport à 2019 ;
       
    • La tranche 300 à 500 Millions d’€ a connu une légère baisse de 8% ;
       
    • Globalement, environ 66% des volumes ont été investis dans des opérations de plus de 100 Millions d’€.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Les bureaux, représentant 65% des volumes investis, ont connu une chute libre de leur volume placé de près de 70% au T2 ;
       
    • La logistique a également été à l’arrêt avec très peu de transactions ;
       
    • Le commerce a bien résisté avec une hausse de 28% grâce notamment à la vente par Unibail-Rodamco-Westfield de 54,2% d’un portefeuille de 5 centres commerciaux pour 1,1 milliard d’€.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les compagnies d’assurance ont accru leurs investissements grâce notamment au poids de l’acquisition du portefeuille URW de 5 centres commerciaux qui a pesé pour 34% des volumes investis au S1 2020 ;
       
    • Avec une baisse de seulement 10% des volumes, les SCPI ont bien résisté ;
       
    • Les autres catégories d’investisseurs ont diminué leurs acquisitions.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Le QCA a connu une forte hausse de 82% des volumes investis grâce à 4 transactions de plus de 100 Millions d’€ ;
       
    • L’Ouest QCA a également fortement augmenté ses volumes avec une hausse de 119% ;
       
    • Une hausse de 38% a également été constatée en 1ère périphérie notamment Nord ;
       
    • En revanche, la 2ème périphérie ainsi que les régions ont vu leurs volumes baisser avec respectivement -29% et -9%.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Juillet 2020
    201420152016201720182019T2 2020
    Paris QCA4,00%3,50%3,10%3,10%3,10%3,00%2,80%
    Paris Pôles tertiaires4,80%4,25%3,50%3,40%3,40%3,40%3,40%
    La Défense5,60%5,00%5,00%4,10%4,00%4,00%4,00%
    Autres Ouest QCA5,50%3,65%3,65%3,25%3,50%3,60%3,70%
    Autres Banlieues5,25%4,50%4,25%4,00%3,80%3,90%3,95%
    Régions5,40%5,00%4,80%4,00%4,00%3,70%3,60%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • La baisse des rendements notamment dans Paris QCA ne sera pas durable en raison de l’augmentation des risques locatifs ainsi que du renchérissement du crédit ;
       
    • Paris QCA pourrait mieux résister avec une augmentation de seulement 20 à 30 points de base ;
       
    • Une hausse plus forte est à attendre dans les autres localisations et notamment dans les « autres banlieues » en particulier en 1ère périphérie et en régions.

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Dès la fin du mois de janvier 2020, le taux de rendement de l’OAT est redevenu négatif ;
       
    • L’inflation est demeurée basse à 0,2% sur le 1er semestre 2020 ;
       
    • Les rendements prime dans Paris QCA se sont maintenus à un niveau bas et en baisse en raison d’une prime de risque demeurée élevée à près de 320 points de base.