Le marché de l'investissement - Juillet 2019

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

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Les opérateurs craignaient que la fête soit terminée à fin 2019 avec une inflexion potentielle des taux d’intérêt. C’est plutôt l’inverse qui est en train de se passer, avec les taux de rendement qui continuent leur resserrement et surtout leur baisse, notamment dans les secteurs les plus profonds (QCA, Ouest QCA…).
 

La 1ère partie de l’année voit une progression légère des investissements (+4,3%) mais les deals en cours laissent augurer un 2ème semestre ultra dynamique, avec plusieurs méga deals, que seuls les reports à 2020, ou un événement géopolitique / macro surprise viendraient altérer.
 

L’argent est là, sur toutes les classes de risques et d’actifs (sauf le retail qui souffre) ; la demande reste elle toujours aussi faible, ce qui conduit à battre des records de valeurs vénales sur un certain nombre de territoires.
 

La pression s’intensifie pour placer l’equity, la dette est également abondante ; pour autant il faut faire attention avec un marché finalement en trompe-l’œil où la localisation (et au travers de cela la résilience / croissance potentielle locative) est le principal critère déterminant pour placer son argent.
 

On a ainsi des marchés délaissés où il est difficile de vendre, et d’autres où les investisseurs se battent à coup de points de base à la baisse pour gagner les deals… Cela conduit les opérateurs à de grands écarts d’analyse qui pourraient s’avérer dangereux à terme… So far, so good !

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Les opérateurs craignaient que la fête soit terminée à fin 2019 avec une inflexion potentielle des taux d’intérêt. C’est plutôt l’inverse qui est en train de se passer, avec les taux de rendement qui continuent leur resserrement et surtout leur baisse, notamment dans les secteurs les plus profonds (QCA, Ouest QCA…).

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Juillet 2019

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Hausse de plus de 4,3% au 1er semestre avec un volume placé de près de 12,1 Mds€ ;
       
    • Volume quasi équivalent entre le T2 2018 et le T2 2019 (2,6%) ;
       
    • Ceci laisse augurer d’une année au moins équivalente à 2018 sur le marché de l’investissement.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Les deals entre 0 et 100 M€ progressent de +5,1%, avec une poussée de plus de 10% sur les deals inférieurs à 50 M€ ;
       
    • La part des 100 – 300 M€ baisse de –16,9% par manque d’offre, mais représentent tout de même 31,2% des placements ;
       
    • Le créneau 300 – 500 M€ chute de –47,4% et ne représente plus que 811 M€ investis ;
       
    • Les opérations de plus de 500 M€ explosent avec une hausse de +142,5%, portées essentiellement par le portefeuille TERREIS vendu à SWISS LIFE et le LUMIERE vendu par TISHMAN SPEYER à un consortium piloté par PRIMONIAL ;
       
    • Soulignons que le marché est vraiment devenu une place dédiée aux investissements de grande taille puisque les +100 M€ représentent 61,6% des montants investis, soit un poids important mais quasi constant par rapport à 2018.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Le bureau progresse de +9,2% pour un volume de près de 9 Mds € investis, soit 75% du total et surtout 22 deals de plus de 100 M€ sur les 29 faits sur le marché toutes destinations confondues !
       
    • Les locaux commerciaux sont en baisse de 21,9% représentant seulement que 9,4% des montants investis, confirmant que le secteur est chahuté…
       
    • La logistique baisse également de 25,3% du fait de l’absence de gros portefeuilles mais la demande reste dynamique ;
       
    • Les locaux d’activité demeurent le parent pauvre de l’investissement avec seulement 3% des investissements ;
       
    • L’immobilier de diversification augmente de +17,1% avec l’hôtellerie qui fait une progression de +390% avec pourtant seulement 4,5% des montants investis.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • L’argent long (Core / Core +) a représenté 77,4% des montants investis avec plus de 9,3 Mds € placés au 1er semestre !
       
    • Les fonds Core / Core +, dopés par l’appétit coréen, augmentent leurs investissements de +25,8%, tandis que les SCPI progressent de +42,6% avec des collectes bien meilleures qu’en 2018, et les OPCI de +52,8% ;
       
    • Les SIIC diminuent encore leur exposition avec une baisse de 43,2% de leurs investissements et surtout une part minime de 2,6% dans le total investi !
       
    • L’argent opportuniste ne représente que 12% des montants placés en baisse de 16,8% ;
       
    • Les privés restent un acteur mineur du marché avec 7,6% de l’investissement total du marché, mais en hausse de +25,1% grâce au financement bancaire encore plus accessible.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Paris bondit (+10,4%) avec près de 44,4% des montants investis et notamment le QCA (+12,2%) ;
       
    • Le volume des 1ère et 2ème couronnes reste quasi constant avec près de 4 Mds € investis, soit 33,2% des investissements ;
       
    • Les portefeuilles sont toujours aussi rares (6,2% des volumes) et les Régions demeurent une alternative à la recherche de rendement avec une part assez constante mais assez faible (16,5%) ;
       
    • Les marchés les plus profonds et sécurisés (QCA, Pôles Tertiaires et Ouest QCA), représentent presque 43% des placements, confirmant la volonté des investisseurs de limiter au maximum les risques…

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Juillet 2019
    20132014201520162017 2018S1 2019
    Paris QCA4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,00 – 3,80%3,10 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,00 – 5,50%4,00 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,30%3,50 – 5,30%
    Autres Banlieues6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,50%3,90 – 7,50%
    Régions5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,35%4,00 – 7,35%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Le taux prime parisien achèvera son dernier trimestre de stabilité avec le T2 2019 en conservant son même marqueur bas à 3,10% ; ce qui sera modifié dès le T3 avec un 3% déjà validé…

     

    • Le resserrement des autres rendements se poursuit même si les baisses sont plus spectaculaires en 1ère Périphérie, et seront là aussi plus actées dans la 2ème partie de l’année 2019.

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • La prime de risque n’a jamais été aussi élevée du fait de la baisse de l’OAT qui est même passée dans un seuil négatif ;
       
    • Ceci permet de mieux comprendre pourquoi les rendements continuent à baisser battant record sur record dans certaines localisations périphériques à Paris…