Le marché de l'investissement - Juillet 2017

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Le 1er semestre marque une baisse de près de 18% des volumes à périmètre 2016 comparable (8,530 Mds € vs. 10,055 Mds €). C’est relativement significatif, et même s’il y a beaucoup de dossiers sur le marché, les prix élevés semblent commencer à freiner l’ardeur des investisseurs. Tout ne se vend pas, en dépit de ce qu’on pourrait penser !

 

On le voit, le marché semble marquer une légère période de consolidation. Le taux « prime » reste figé à 3,10% pour 2017 (même si le T3 pourrait constater une nouvelle baisse de 10 bps). Exceptés les marchés périphériques en dehors des quartiers d’affaires de l’Ouest qui ont connu quelques baisses spectaculaires (comme par exemple Saint Denis), les taux de rendement marquent globalement la même stagnation. Le déséquilibre entre l’argent disponible et le peu de produits à mettre en face reste pourtant colossal ; la prime de risque immobilière a elle ré-augmenté : on a donc un environnement qui reste favorable aux vendeurs malgré tout.

 

Il y a actuellement sur le marché pas loin de 14 milliards d’euros de deals de plus de 200 M€ à vendre. Le marché est clairement orienté « méga-deals », core, avec une présence affirmée des collecteurs d’épargne français (assureurs, SCPI et OPCI), de quelques fonds long-terme étrangers, et de quelques nouveaux entrants en provenance d’Asie (notamment Corée), via des operating partners locaux.

 

La France connaît clairement un regain d’intérêt de la part des investisseurs étrangers depuis l’élection d’Emmanuel Macron. Néanmoins, on s’oriente vers une année qui pourrait être en léger retrait : les deals sont longs à signer, le moindre grain de sable donne sujet à renégociation, voire à la sortie du deal, il y a peu de matière dans la catégorie 20-200 M€ et encore moins pour les stratégies value-add. La consolidation fera-t-elle place à l’action et à un rebond significatif ? Le 2nd semestre sera en tout cas intéressant à observer…

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le 1er semestre marque une baisse de près de 18% des volumes à périmètre 2016 comparable (8,530 Mds € vs. 10,055 Mds €). C’est relativement significatif, et même s’il y a beaucoup de dossiers sur le marché, les prix élevés semblent commencer à freiner l’ardeur des investisseurs. Tout ne se vend pas, en dépit de ce qu’on pourrait penser !

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Juillet 2017

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Forte baisse des transactions au 2ème trimestre (-30 %), entrainant un recul de -15 % des volumes placés sur le 1er semestre, à périmètre comparable 2016 ;
    • On prévoit néanmoins des 3ème et 4ème trimestres dynamiques.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE - PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE - PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Les opérations de plus de 300 M€ bondissent de +110% sur le 1er semestre, traduisant un marché très orienté gros deals « Core » ;
    • Les opérations de moins de 300 M€ sont quant à elles, toutes en baisse, traduisant la volonté de placer des opérateurs avant tout sur des gros volumes et le peu de produits de taille moins significative mis sur le marché.

     

     

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR PRODUIT

    • La partie Bureaux est en légère baisse même si elle occupe l’essentiel des volumes investis au 1er semestre, surtout si l’on corrige l’effet LOGICOR ;
    • La logistique hors LOGICOR est à périmètre constant ;
    • Les commerces connaissent aussi un ralentissement qui devrait être seulement temporaire car plusieurs opérations d’envergure devraient se signer au 2ème semestre.

     

     

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les fonds « Core » et « Core + » ont une activité qui bondit de +67% !
    • Étonnamment, les collecteurs d’épargne (compagnies d’assurances et SCPI/OPCI) ont une activité qui baisse de -102.5% ! Ce phénomène devrait s’atténuer au 2ème semestre…
    • Les Foncières sont peu actives en immobilier direct, mais c’est sans compter sur l’acquisition d’Eurosic par Gecina, et la prise de participation d’Icade sur ANF...

    MONTANTS INVESTIS EN île de France – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN île de France – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Paris connaît une baisse de plus de 100% mais de nombreuses très grosses opérations sont en cours et devraient inverser cette tendance au 2ème semestre ;
    • L’Ouest QCA baisse également de plus de 50% par manque de produits ;
    • Idem pour les régions avec peu de gros actifs actés, mais quelques grandes transactions sont en cours à Lyon et Marseille notamment.

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Les OAT ont à nouveau un peu baissé, ré-augmentant la prime de risque immobilière étant donné que le taux prime bureaux est demeuré stable ;
    • Un léger rééquilibre devrait advenir au 2ème semestre. 

     

    ​Taux de rendement des bureaux 

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Juillet 2017
    20122013201420152016T2 2017
    Paris QCA4,5 – 5,0%4,25 - 5,0%4,0 - 5,0%3,5 - 4,25%3,10 - 3,80%3,10 - 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,5 - 6,0%5,2 - 5,75%4,8 - 5,75%4,25 - 4,75%3,5* - 4,75%3,40 - 4,75%
    La Défense5,5 – 6,5%6,6 - 7,5%5,6 - 7,5%5,0 - 5,5%5,0 - 5,5%4,25 - 5,5%
    Autres Ouest QCA5,5 – 6,0%5,5 - 6,5%5,5 - 6,5%3,65 - 6,0%3,65 - 6,0%3,65 - 6,0%
    Autres Banlieues6,25 - 7,0%6,25 - 8,0%5,25 - 8,0%4,5 - 7,0%4,25 - 7,0%4,00 - 7,0%
    Régions5,8 - 8,0%5,70 - 8,0%5,40 - 8,0%5,0 - 8,0%4,80 - 7,25%4,0 - 7,00%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    Taux de rendement des bureaux 

    • Pour le moment, les taux restent globalement stables sauf dans « Autres Banlieues » où ils marquent une légère baisse (transaction à St Denis notamment) ;
    • Les taux devraient encore connaître une légère baisse d’ici la fin de l’année 2017, mais la baisse sera mesurée.