Le marché de l'investissement - Janvier 2020

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Une compression des taux qui devrait se poursuivre en 2020.
 

Après une année explosive avec plus de 36 Mds d’euros placés en immobilier d’entreprise, quelles sont les attentes pour 2020 ?
 

Une abondance d’equity cumulée à une rareté des actifs à vendre devrait entrainer une poursuite de la croissance des valeurs vénales.
 

Cette tendance a déjà été amorcée au 4ème trimestre 2019 avec des négociations à des taux passant sous la barre des 3% dans le QCA et une compression de l’ordre de 25 points de base dans le Croissant Ouest.
 

Dans un contexte de taux toujours bas, il est à prévoir que ce phénomène perdure sauf bouleversements géopolitiques imprévus.

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Vanessa Guyot-Sionnest

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Une compression des taux qui devrait se poursuivre en 2020.

Vanessa Guyot-Sionnest

Chiffres clés Janvier 2020

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Un 4ème trimestre en léger tassement ;
       
    • Une année 2019 cependant « explosive » avec un volume atteignant 36 Mds € HD et une hausse de +14% du volume placé par rapport à 2018.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Un record pour les transactions supérieures à 500 M€ qui augmentent de +124% ;
       
    • Les opérations entre 100 et 500 M€ ont connu un rattrapage au 2ème trimestre après un premier trimestre médiocre ;
       
    • Une baisse de 17% des opérations entre 50 et 100 M€ ;
       
    • Les opérations inférieures à 50 M d’€ ont augmenté de +9%.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Le Bureau qui concentre 65% des montants investis reste la classe d’actif la plus recherchée avec une hausse de +8% ;
       
    • Le commerce résiste bien avec une hausse de +15% malgré les difficultés économiques du secteur ;
       
    • L’entrepôt connait une forte progression avec une hausse de +64% par rapport à 2018 ;
       
    • Les activités de diversification (Santé/Hospitality) ne représentent que 6,4% des investissements : la Santé subissant une baisse de 9% tandis que l’Hospitality connait une forte hausse de +50% !

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les fonds Core et Core + ont animé le marché avec 39% des volumes placés grâce notamment aux fonds coréens ;
       
    • Les SCPI ont également été présentes en participant à hauteur de 16% des volumes placés à l’instar des fonds opportunistes ;
       
    • La part des compagnies d’assurances a baissé malgré quelques opérations de grande taille en fin d’année ;
       
    • Hausse pour les SIIC mais sur un volume faible ;
       
    • Stabilité des volumes investis par les investisseurs privés.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • L’Ouest QCA a connu une forte hausse de +55% des montants investis ;
       
    • Paris totalise une baisse en raison notamment d’une baisse de 19% des volumes investis dans Paris QCA ;
       
    • La 1ère Périphérie a augmenté de +55% avec 10 opérations de plus de 100 M€ au Nord et au Sud ;
       
    • La 2ème  Périphérie augmente de +4% ;
       
    • Baisse de 9% en Régions.

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Janvier 2020
    20132014201520162017 20182019
    Paris QCA4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,00 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,00 – 5,50%4,00 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,30%3,50 – 5,30%
    Autres Banlieues6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,50%3,90 – 7,50%
    Régions5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,35%3,70 – 7,35%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Stabilité des rendements « prime » dans tous les secteurs à l’exception des Régions, et notamment de Lyon où le taux « prime » baisse de 30 points de base ;

    • Le rendement de 3% a été cassé à Paris pour des opérations avec un potentiel de réversion locative.

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Un rendement de l’OAT à 10 ans qui se redresse légèrement au 4ème trimestre pour s’établir à 0,094 à la fin décembre 2019 ;

    • Une inflation basse en 2019 à 1,1% ;

    • Une prime de risque en baisse mais qui reste à un niveau très élevé de 406 points de base à la fin décembre 2019.