Le marché de l'investissement - Février 2019

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

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L’année 2018 a été exceptionnelle avec plus 30 milliards d’euros échangés, confirmant l’attrait pour l’immobilier de la part des grands gestionnaires d’actifs financiers mondiaux ; le marché obligataire étant toujours aussi peu intéressant. Toujours plus de nouveaux véhicules d’investissement apparaissent avec des thématiques et stratégies qui évoluent, et des niveaux d’attente qui se sont adaptés (TRI en baisse, multiples plus raisonnables). La dette est également plus accessible et plus présente, même si on reste sur des niveaux de LTV loin de ce qui se pratiquait en 2007.

 

Pourtant le déséquilibre entre offre et demande demeure immense. Beaucoup d’equity, peu de produits à vendre : voilà un cocktail qui continue à tirer les prix vers le haut, avec une sélectivité accrue sur les produits et les localisations, entrainant ce marché à deux vitesses embouteillé du côté des marchés les plus prometteurs, et désertique pour les marchés sans belle histoire à raconter. 2019 connait un démarrage plus lent, mais tant que les taux directeurs de la BCE ne bougent pas, il n’y a aucune raison pour que la tendance de fond observée depuis plusieurs années maintenant ne se poursuive (sauf événement géopolitique majeur)…

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

L’année 2018 a été exceptionnelle avec plus 30 milliards d’euros échangés, confirmant l’attrait pour l’immobilier de la part des grands gestionnaires d’actifs financiers mondiaux ; le marché obligataire étant toujours aussi peu intéressant.

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Février 2019

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Une année 2018 exceptionnelle avec le meilleur 4ème trimestre jamais réalisé à près de 12,1 Mds €, soit une hausse de 7,6 % à trimestre comparable par rapport à 2017 !
       
    • Un volume de placement de près de 30,2 Mds € soit une progression de +10,2 % entre 2017 et 2018, confirmant le dynamisme absolu du marché de l’investissement non résidentiel en France.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Le 0-100 M€ reste stable (légère hausse de +3,3 % des investissements), avec une inversion par rapport à 2017, entre les deals de 0 à 50 M€ qui baissent, et ceux de 50 à 100 M€ qui augmentent ;
       
    • Près de 60 % des volumes investis le sont sur du 100 M€ et plus, preuve que les gros deals attirent plus que jamais les investisseurs ;
       
    • Le 100 M€-500 M€, attire 50,1 % des placements, soit une hausse de +35,7 % par rapport à 2017 !
       
    • Les deals de 50 M€ représentent 17,9 % du marché, ceux de + 500 M€ environ 12 %, confirmant que le cœur du réacteur se situe plutôt entre 100 et 300 M€.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • L’ensemble des typologies d’actifs connait une hausse des investissements, exceptée la logistique, qui est pourtant très recherchée mais qui subit l’absence d’un méga deal équivalent à Logicor en 2017 ;
       
    • Les bureaux progressent de +13 %, représentant près de 68 % des montants investis (20,6 Mds €), ce qui est colossal !
       
    • 13 opérations supérieures à 300 M€ représentent 30,6 % des investissements en bureaux…
       
    • Les locaux d’activité et les entrepôts génèrent 11,7 % des placements, soit une baisse de 25,5 % ;
       
    • A noter la hausse surprenante du retail, avec +15,1 % et 14,4 % du total global, en dépit d’un secteur qui suscite un peu plus la défiance des opérateurs, du fait de loyers élevés et de l’effet e-commerce.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les fonds (core / core + / opportunistes) représentent un total de plus de 17 Mds € soit 56,3 % des montants investis et une hausse de + 55,1 % !
       
    • Les collecteurs d’épargne (assureurs / SCPI / OPCI) génèrent 31,1 % des placements, soit une baisse de -25,3 %, confirmant la baisse globale de la collecte (les SCPI ont divisé par 2 leurs investissements) après une année 2017 hors normes ;
       
    • Les foncières privées ou cotées, stagnent (-0,3 %), représentant une part mesurée des placements de l’année : 11,5 % du fait du manque global des opérations à création de valeur dans des secteurs établis.

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Paris représente 10,7 Mds €, soit 35,4 % des montants placés et une progression de +67,8 %, au sein duquel le QCA augmente de +123 % par rapport à 2017 (61,5 % des montants investis dans la capitale) ;
       
    • Les montants investis en périphéries parisiennes progressent globalement de +18,6 % avec un total de 6,7 Mds € (22 % des montants placés) ;
       
    • Les Régions (20,4 % des placements) et les Portefeuilles (6,9 % des placements) ont une part presque stable (légère baisse de -4,8 %).

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • La prime de risque est de nouveau repartie à la hausse, du fait de l’inflation et de la baisse du taux des OAT, restant dans des niveaux records ;
       
    • Elle s’établit à plus de 400 points de base, si on tient compte de l’inflation, soit un spread qui va continuer à attirer les investisseurs de l’obligataire vers l’immobilier, même si la part du real estate demeure très inférieure à 10 % chez les grands asset managers mondiaux ou assureurs…

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Février 2019
    201220132014201520162017 2018
    Paris QCA4,50 – 5,00%4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,00 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,50 – 6,00%5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense5,50 – 6,50%6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,00 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,00%5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,30%
    Autres Banlieues6,25 – 7,00%6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,50%
    Régions5,80 – 8,00%5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,35%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Le rendement prime QCA demeure stable, même si la barre symbolique des 3 % a pu être cassée lors de situation de sousloyer notoire ou d’une composante retail ;
       
    • Les taux se resserrent globalement : le spread se réduit sur les taux prime dans une fourchette entre 3 % et 4 % suivant les localisations ;
       
    • En revanche on confirme un marché à 2 vitesses et notamment dès qu’on sort des pôles tertiaires : prime est donnée à la sécurité (bonne desserte, marché profond ou en devenir certain, bonne qualité technique…) ;
       
    • Certains taux s’orientent à la hausse, dès lors qu’il n’y a pas d’histoire à raconter sur l’actif ou son marché de référence.