Le marché de l'investissement - Avril 2019

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On a changé d’année mais pas de tendances.
 

Nous sommes grosso-modo sur les mêmes fondamentaux en ce 1er trimestre, et on devrait connaître une forte accélération aux 2ème et 3ème trimestres, du fait notamment de tous les méga deals en cours à La Défense.
 

La baisse des rendements semble marquer le pas depuis une bonne année, même si la prime de risque immobilière demeure plus que jamais attractive et pourrait laisser la place à des rendements un peu plus bas...
 

On note d’ailleurs une convergence confirmée du taux hors Paris intra-muros, vers les 4 %, avec cette barre symbolique cassée dans les marchés Ouest QCA, ou les marchés de 1ère Périphérie ayant une bonne profondeur et une histoire « Grand Paris » à court ou moyen terme.
 

La desserte, la résilience du loyer, les perspectives de croissance locative d’une micro-localisation, bref le « story telling », demeurent les arguments principaux dans la décision d’investir.
 

Pas d’effet « gilets jaunes » pour le moment : le choc social et d’images créé par ce mouvement n’a visiblement ébranlé ni les investisseurs français (notamment les SCPI qui continuent à lever beaucoup de capital), ni les investisseurs étrangers (notamment les Coréens qui vont être très présents cette année, mais pas que).
 

Bref, l’hexagone demeure une terre immobilière fertile et 2019 s’annonce, pour le moment, plutôt belle !

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

On a changé d’année mais pas de tendances. Nous sommes grosso-modo sur les mêmes fondamentaux en ce 1er trimestre, et on devrait connaître une forte accélération aux 2ème et 3ème trimestres, du fait notamment de tous les méga deals en cours à La Défense.

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Avril 2019

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le 1er trimestre 2019 démontre, une légère baisse des volumes de – 8% très liée au fait que peu de décisions de nouvelles mises sur le marché ont été prises au dernier trimestre 2018 ;

    • Pour autant, on reste dans des proportions quasi équivalentes à l’année dernière, donc le marché prouve sa constance.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Les bureaux représentent une part plus que majoritaire de près de 62 % du total des investissements, même si le 1er trimestre montre une baisse de - 23 % ;

     

    • Les locaux d’activités bondissent en ce début d’année avec près de 300 M€ investis (dont 200 M€ pour le portefeuille Mosaic) et la logistique connaît également un regain d’intérêt (+ 61 %, notamment via le deal de Corbas d’environ 100 M€) ;
       
    • Le portefeuille Casino entraîne également une hausse de +21 % sur les actifs de commerce.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Les deals de -50 M€ restent stables avec un volume relativement faible de moins d’un milliard d’euros ;

    • Le 0-100 M€ ne représente au global que 35 % des montants investis, soit une baisse de près de - 40 %, qui ne s’explique que par la chute de - 72 % des opérations entre 50 et 100 M€ !

    • Pas de deal à + 500 M€ en ce 1er trimestre (mais ça viendra au 2ème…), et une hausse de + 40 % des deals entre 100 et 300 M€, montrant que c’est bien là le cœur du marché actuel, avec presque 54 % des montants investis !

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les actifs Core – Core + ont représenté quasiment 79 % du marché en ce début d’année, avec notamment les fonds Core / Core + qui ont représenté 41,1 % des montants investis et les collecteurs d’épargne 37,6 % ;

    • Les fonds opportunistes ont une part qui passe de 17 % au T1 2018 à 11 %, confirmant une fois encore le peu d’opportunités d’acquisition avec une vraie création de valeur ;

    • A noter que les foncières cotées sont quasi absentes du jeu, tout comme les assureurs vie et les privés qui représentent tous ensemble à peine 15,3 % des investissements !

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Forte baisse des investissements dans Paris qui représentent seulement 22,5 % des montants placés au 1er trimestre, soit une baisse de -51,8 % due à la rareté d’offre significative ;

    • Faiblesse également de l’Ouest QCA avec 6,1 % des investissements, ce qui, si on l’agglomère au QCA parisien et aux autres pôles tertiaires parisiens, conduit à seulement 16,6 % d’investissements dans les pôles les plus sécurisés du marché francilien ; ce qui paraît très étonnant dans la recherche de résilience actuelle ;

    • Finalement il semble y avoir une prime aux rendements plus élevés puisque la 1ère Périphérie, la 2nde, les Régions et les Portefeuilles représentent 71,4 %, en hausse globale de +24,7 % !

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Les taux de rendement continuent d’apparaître bas aux yeux des investisseurs, pourtant le taux « prime » marque une prime de risque qui reste très élevée et historique…

    • Le choc est encore plus grand quand on corrige l’OAT avec l’inflation, puisqu’on a presque 400 points d’écart avec le taux « prime », ce qui est colossal !

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Avril 2019
    20132014201520162017 2018T1 2019
    Paris QCA4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,00 – 3,80%3,10 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,00 – 5,50%4,00 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,30%3,50 – 5,30%
    Autres Banlieues6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,50%3,80 – 7,50%
    Régions5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,35%4,00 – 7,35%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • Pour l’instant les taux de rendement ne bougent pas, on semble clairement être rentrés dans une période stable de taux bas corrélés aux taux d’intérêts financiers, et au déséquilibre toujours massif entre argent disponible et rareté de l’offre ;

    • Il est intéressant de noter à quel point il y a un resserrement sur le taux « prime » quelle que soit la localisation : on tourne autour des 4 % partout excepté dans Paris intra-muros où on tangente les 3 %.