Le marché de l'investissement - Avril 2017

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

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Le 1er trimestre 2017 marque une hausse de 17 % à périmètre constant par rapport à l’année dernière. C’est un signe positif supplémentaire du dynamisme continu du marché, même si cette performance est beaucoup liée à des reports de signature de fin 2016 à début 2017… Cependant, l’idée reçue que le marché serait attentiste avec les échéances électorales n’a aucune traduction réelle, bien au contraire.

 

Les capitaux demeurent abondants, même si certains investisseurs comme les assureurs-vie ont vu leur collecte ralentir de par certains dispositifs de la loi Sapin 2. Le marché continue de considérer que les prix sont élevés, mais la prime de risque immobilière demeure à un niveau particulièrement élevé qui maintient l’attrait global pour l’immobilier et notamment l’immobilier d’entreprise.

 

On le voit, le marché reste concentré sur les zones les plus tertiaires, si possible avec de la croissance de loyer potentielle à moyen terme, soit pour cause de pénurie d’offre neuve ou de qualité sur le plan locatif, soit par l’arrivée d’une nouvelle desserte en transports  (Grand Paris notamment) à proximité. L’essentiel des investissements est donc « Core », même si l’argent « Value Add/Opportuniste » est bel et bien là, avec de nouveaux fonds ayant adopté des objectifs de TRI plus en adéquation avec le marché (plutôt de 8 % à 15 % au lieu de 15 % à 25 %). Reste à voir si l’arrivée du futur nouveau Président de la République pourrait venir ralentir les ardeurs de ce marché, toujours plus favorable aux vendeurs…

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

Le 1er trimestre 2017 marque une hausse de 17 % à périmètre constant par rapport à l’année dernière. C’est un signe positif supplémentaire du dynamisme continu du marché, même si cette performance est beaucoup liée à des reports de signature de fin 2016 à début 2017…

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Avril 2017

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le 1er trimestre est en progression de +17% du fait notamment du report de plusieurs signatures de fin 2016 qui ont été décalées au T1 2017 ;
    • On reste néanmoins loin de 2015 et surtout de 2006-2008.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE - PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE - PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Une forte augmentation des deals entre 100 et 500 M€ à +92% traduisant un marché qui va s’orienter en 2017 sur les mega deals;
    • Une baisse de -23% sur les actifs de 100 M€ et moins, tendance qui semble se confirmer au T2.

     

     

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR PRODUIT

    • Hausse impressionnante des bureaux avec +89% dont les opérations supérieures à 100 M€ représentent 66% du total !
    • La logistique se maintient et devrait accélérer à la différence des locaux d’activités ;
    • Les commerces connaissent un ralentissement (-58%) qui est néanmoins passager…

     

     

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL - PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Les compagnies d’assurances sont moins présentes en ce début d’année (-50%) du fait probable d’une collecte moins fournie (loi Sapin 2) ;
    • Les SCPI/OPCI sont également moins présents (-13%), cependant l’accélération devrait se faire au T2 car la collecte reste dynamique ;
    • Très forte poussée des fonds « Core / Core + » (+116%) traduisant un intérêt prononcé pour le marché français.

    MONTANTS INVESTIS EN île de France – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN île de France – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Paris est plus que jamais la cible des investisseurs avec +106% des montants investis au T1 ;
    • Les quartiers d’affaires de l’Ouest et les Pôles tertiaires parisiens augmentent de +57%, confirmant l’attrait.
    • La 2ème périphérie augmente de +41% traduisant sans doute une recherche de rendements plus attractifs.

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Malgré la remontée de l’OAT 10 ans, la prime de risque immobilière demeure attractive car élevée ;
    • La vraie question demeure l’impact des résultats de l’élection présidentielle française sur cette donnée...

     

    ​Taux de rendement des bureaux 

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Avril 2017
    20122013201420152016T1 2017
    Paris QCA4,5 – 5,0%4,25 - 5,0%4,0 - 5,0%3,5 - 4,25%3,10 - 3,80%3,10 - 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,5 - 6,0%5,2 - 5,75%4,8 - 5,75%4,25 - 4,75%3,5* - 4,75%3,5* - 4,75%
    La Défense5,5 – 6,5%6,6 - 7,5%5,6 - 7,5%5,0 - 5,5%5,0 - 5,5%5,0 - 5,5%
    Autres Ouest QCA5,5 – 6,0%5,5 - 6,5%5,5 - 6,5%3,65 - 6,0%3,65 - 6,0%3,65 - 6,0%
    Autres Banlieues6,25 - 7,0%6,25 - 8,0%5,25 - 8,0%4,5 - 7,0%4,25 - 7,0%4,05 - 7,0%
    Régions5,8 - 8,0%5,70 - 8,0%5,40 - 8,0%5,0 - 8,0%4,80 - 7,25%4,80 - 7,00%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    Taux de rendement des bureaux 

    • Le T1 2017 voit une légère consolidation des taux de rendement mais il est fort probable qu’une légère baisse soit actée au 2ème trimestre, mettant en relief un déséquilibre massif entre les capitaux et un nombre de produits disponibles réduit.